新築大家さん 社長ブログ

11月15日に、以前より親睦を深めておりました
東急リバブル専務 北川様のお口添えにより、
同担当でグループマネージャの楢木様とお打ち合わせの機会を頂きました。

今後「新築大家さん」の会員様に向けて、
積極的に優良物件の御紹介を頂く事となり
「新築大家さん」の会員の皆様に優良物件をご紹介できると期待しております。

アベノミクス後の土地価格の動向ですが、消費税駆け込み需要も1段落し
今後は実需の土地や建売用地の価格が下落するのではと言う一部の専門家や
現場販売担当者の見方もあります。
ではなぜこの景気浮揚の中、下落すると考えるのでしょうか？

一つは、元々、個人住宅やファミリー層の需要は減少する傾向にあり
アベノミクス前は低迷していましたが、景気浮揚感や消費税導入に伴い
一時的な需給はありました。
しかし、果たして現在の日本にそれほどの住宅需要はあるのでしょうか。

建売用の土地は面積も大きく、元々一般個人の方が一戸建てを建てるには高額となる為、
分譲住宅業者の独壇場の市場でした。
しかし、住宅需要が下がると低価格な建売住宅しか売れない、との予測から
高い価格で用地取得する業者は少なくなり、需要が無ければ価格は下がります。

よって、「新築大家さん」の需要層と合致してきます。
今後は建売用の用地を「新築大家さん」賃貸不動産投資の用地として
広く検討が出来るのではと考えています。

二つ目の理由は、建築価格の高騰です。
現在「新築大家さん」の建築費は横ばいですが、 当然「価格が上がりそうだ」との話しが業者さんから出ております。

まだ現段階では、施工量(年間の仕事量)で抑えきれていますが、
建築価格を抑えられる理由には、鉄筋と仮枠を使う工事が
「新築大家さん」の推奨する鉄骨造の建物は少ないからです。

鉄筋コンクリート、(RC工法)の建物は基本的に、
その工事が基礎の段階から各階層～屋上まで全てに必要な工事です。
鉄筋を加工して組みこむ鉄筋工さん、コンクリートを流す前に
枠を加工し取り付ける業者さんを型枠工と言いますが、
極端にこの業者さんが不足しております。

従って今後の復興事業や公共工事、オリンピック施設建設、
リニアモーターカーなどは大変な量の鉄筋工、仮枠工を必要としますので、
その業者さんの人件費が極端に上がる事は間違いありません。

現に震災の復興事業も落札率も非常に低いと聞きますが、
人件費が高く誰も落札出来ないのが本当の理由だと思います。

今後この現象は首都圏を中心として、
特に分譲マンションと公共施設に広まっていきますので、
RC造の建物は極端なコスト高になります。

他にも為替の影響で、石油や輸入木材を使っている建材も順次上がり始めています。
私たち「新築大家さん」ではオリンピックが開催される前が一つの節目と考えています。
その時点で売却益を出すのも一つかと思います。

ではどのように考えたらよいのでしょうか。

現在も低金利で推移していますし、
土地価格も中規模の賃貸投資用土地価格はいまだ、大きい変化がありません。

建築費も鉄骨造に限っては、大きく上昇はまだしていないですし
家賃相場も最低水準で推移していますので、
低家賃で利回り計算をすれば、家賃の下落に悩む必要はないでしょう。

物件の量も昨年対比で180％に増えております。
是非この機会にご検討ください。

最善の方法は、良い物件を先行取得し、
建築に関しては多少時間がかかっても、今の価格推移で進められ、
良い企画物件として確保していく。これが最前となります。

良い企画物件に恵まれるチャンスの方が少ないのです。
「新築大家さん」でも昨年度は30棟しか良い物件を出せませんでした。

是非この機会にセミナーや個別相談会にご参加いただき、
「新築大家さん」コンサルタントとご相談の機会を持って頂けると幸いです。
不動産投資についての不安や疑問等を、弊社コンサルタントにぶつけて頂く事から始めませんか。

お気軽にお越し頂けることをお待ちしています。

個別のご相談はこちら