今日は、新築大家さんの実際の【お宝不動産】をご紹介します。

このご紹介する物件は、鎌倉駅から徒歩2分強。

商店街の脇道を曲った突き当りにあります。

鎌倉由比ガ浜海岸まで10分。

若い人にも密かな隠れ家として人気があります。

湘南鎌倉の地でもあり、土地の相場はかなり高いのが現状です。

しかし、この物件は、↑　上の写真の通り商店街から現地への路地の幅が1.65mしかありません。

普通であれば、ここでこんなは土地ダメだなと判断するでしょう。

売主さんと不動産仲介業者は、かなり相場より値段を下げないと売れないと勝手に判断しますね。

さて、ここからが新築大家さんの隠密行動の始まりです。

この土地に「鉄骨3階建てマンションがある方法を使えば建てられる。」（ある方法の詳細は【新築大家さん】HPをご覧ください）なんていう事が売主さんや不動産仲介業者に知れ渡ってしまえば、土地の値段はいっきに上がってしまいます。

ですから、隠密行動なのです。

しかも近い将来、道路沿いの建物が建て替えをするとなると、道路幅は4mになり資産価値はグンと上昇します。

道が狭いのも、入居者には関係ありません。

かえって静かで良いと考えます。

こんな細い道の奥に、何が建っているのか想像できますか？

この奥の細道の突き当りに、こんなStylishなマンションが建っているとは誰が想像するでしょうか？

クズやゴミと思われていた土地が、技術と知恵と発想で【お宝不動産】に変わるのです。

普通に売っているわけではありません。

良いガイド、良いコンサルタントに出会う事が大切です。

皆様の計画の思いをお聞かせください。

きっと、【お宝不動産】に出会えますよ。

皆さんは【お宝不動産】と聞くと、どんな不動産を想像するでしょうか？

「ものすごく利回りがいい」、「ブランド地である」、「正形地である」、「相場に比べて激安な土地」等々を想像するのではないでしょうか。

そんな想像をしながら、日夜物件を探していることと思います。

しかし、現実にはその様な土地はほどんどありません。

それはなぜか？

からくりを少しお話しましょう。

土地を売る際に売主さんが直接、皆様に情報を出しているわけではなく、必ず間に不動産流通会社が仲介に入ります。

その不動産流通会社は、情報を得ると先ず、業者間で売買させる事を第一に考えます。

業者間での売買を第一に考えるのは、手間がかからず、業者間の方が話が早いからです。

しかしそこで、業者の利益にならなかった物件が一般情報として出回ります。

この時、買って貰いたいが為（仲介手数料が貰いたいが為）に、いろいろな話しに尾ひれがついて出回ることになります。

それじゃあ、【お宝不動産】なんてありえないの？

答えはあります。

しかし、皆様の想像とは少し違うかもしれませんね。

地形やブランド、相場にとらわれず、その土地から得られる果実（収益）で判断するのです。

ですから、良い土地とは「儲かる土地」、「キャッシュフローが高い土地」となります。

ただ、実際に土地を見ただけでは果実が得られるかは、簡単に判断がつきません。

一般の方はもちろんですが、不動産業者でさえ簡単に見抜くことは出来ません。

駐車場でもない限り、土地を買ってそのまま利用する方はいません。

必ず建物を建て果実を求めるのですから、不動産は勿論、建築のプロと相談し検討するべきでしょう。

住宅と違い、収益物件を建てるとなると、改正建築基準法、各県・市・区の条例、地域協定、瑕疵担保履行法等、法律的な制約が非常に多のが事実です。

建てる地域により考え方が180度異なる事も日常です。

しかし、その全てを検証していかなければいけません。

私達は、設計部門は勿論、建築部門が一丸となって、その全てを検証していきます。

収益物件に興味のある皆様には「土地を買う事より、何をどう建てるか」が大切だという事はお分かり頂けたかと思います。

それじゃあ、「中古高利回物件」がいいのでは？

確かに、既に建っている中古物件は、簡単にそして楽に果実を得られるような気がします。

しかし、建てた当時と現在とでは法律も変わっています。

しかも減価償却が進み、補修費もかさんできます。

近年は、アスベストの法律も厳しくなってきています。

いつ、「オーナーの費用負担をもってアスベストを除去しなさい。」となるか分かりません。

私達は解体費用にアスベストの除去費用に600万円の費用がかかるのでその分、売却価格を下げてほしいと交渉しています。

そんなリスク回避もせずに購入してしまった中古物件を将来、建て替える場合、必ず同等以上の床面積の建物が建つとは限りません。

アスベスト問題の他にも、問題は山積みです。

建物が古い場合、建て替える時はセットバックも必要になるでしょう。

セットバック部分は、例え自分の土地であっても建ぺい率、容積率には使用できません。

隣地とのコンクリート擁壁を自費で全て積み替えなくてはならない場合もありますし、地盤が悪いと30~40mも深く杭を入れなくてはならない場合もあります。

それは、木造2階建の場合でもあり得ます。

しかし、説明の義務はあるものの、不動産広告にはそんなリスクは書いてありません。

リスクには小さな爆弾から大きな爆弾まで多様です。

ひとつでも爆弾に当たるとOutです。

この様にリスクが高いとわかっているので、高利回りをうたい、販売しているのです。

結論をいいますと、中古物件はPro用なのです。

いつ、幾らで転売出来るか、ローンは付くかまで考えて購入していく必要があります。

明日は、新築大家さんの実際の【お宝不動産】をご紹介します。

この場を使い、色々な事例や考え方をお話できればと思っています。

どうそよろしくお願い致します。

今年は、大変革の年となりそうです。

こんな年だから「チャンスだ！」とポジティブに考え、戦略を立案してください。

確かに金融機関の融資は厳しくなりましたが、不動産の土地の下落はすごいものがあります。

「金利が低く、物件が安い」

要するに融資が通ればよい訳で、弊社コンサルタントも銀行折衝に奮闘しています。

融資が通る範囲での物件購入も、後の換価資産として有効に働きます。

億の物件購入を夢見て待っていても、資産形成は出来ません。

今、出来る事を模索し行動を起こす者だけが勝者となるのではないでしょうか。

現在、会員数が急上昇しています。

株や為替で損をした方が乗り換えているようで、3～4年前の期待利回と現在とではかなりの開き

があるのも事実です。

ポジティブに「チャンスだ！」と考え、ご一緒に夢の実現に向けお手伝いさせていただきます。

是非、ご遠慮なくご連絡をいただければ幸いです。