今年は、金融機関も一段と厳しくなりそうですが、物件は

非常に安定的に良い物が多くなっています。

融資が厳しくなると、物件はダブつき(融資が付かず)価格が下がります。

こんな時だからこそ、「新築大家さん」の金融機関への交渉力が発揮される時です。

どんな物件にもハードルはあります、今年も粘り強く「お宝不動産投資物件」を供給致します。

「不動産投資の新築大家さん」で今月契約した事例をご紹介します。

物件は東京都中野区で立地は　都営地下鉄大江戸線「中井」駅徒歩5分　

西武新宿線「中井」駅徒歩7分　東京メトロ東西線「落合」徒歩10分　

環状6号線の少し外側の静かな住宅地　

価格も路線価を3割以上下回る価格で、銀行評価も高く手持ち資金も少なく済みましたので、申し分ない土地です。

これは、とある不動産業者がバルクで仕入れた物件です。

バルクとは？　不動産取引によくあることですが、2つ3つの物件をまとめて買うことです。

当然にその中には、良い物件もあれば悪い物件もあり、良い物件だけ選ばせずに売る方法です、その悪い方の物件でした。仕入れた業者はすでに良い物件だけ、料理して利益は確定しています。残りの物件を原価近くで処分できれば文句なしです。

但し！！　ひとつ問題ありました。

隣接地が墓でした。

しかし現地の地図を見たときにピンときました。

「等高線が入っている！これはもしかして？」

すぐに現地に飛びました、案の定隣の墓地は本地より10メートル近く高い土地にあり

本地からは墓は一切認識できませんでした。当然に隣接地に墓がある現場は敬遠しますが

それは入居者の目線でしかなく、入居者が墓があることを認識できなければ問題ない事です。建物から墓が見えない高さの2階までで止めて計画したため、

土地建物総額6,413万円　表面利回9％確保できる商品が出来ました。

どんな土地にも問題や瑕疵はあります。たとえ文句ない1等地でも価格や利回りが問題になります。瑕疵や問題の無い物件を探すのではなく、どの様にしてその問題を克服し「お宝不動産投資物件」仕上げるかが「不動産投資の新築大家さん」の腕の見せどころであり、ビジネスモデルです。

良い物件を探を探す事よりも

儲かる物件にするプロセスと実現する技術が一番のノウハウなのです。

ご遠慮なくコンサルタントにご質問ください。

投資家の皆様の自己実現と幸せの為に、お手伝い致します。

おまけの話、

実はこの物件はもう一つ話があります。

お墓と土地の間に高低差が10メートル位あり、その境にコンクリートの擁壁がありました。

敷地の境界を割り出すと、その擁壁がなぜか本地に含まれていました。通常土地の境界は擁壁の下と暗黙の決まりがあります。なぜならば土留め擁壁は、上の土地の為に必要であって、下の土地には必要ないものだからです。今回の契約前の交渉に於いて、まず売買面積より擁壁分の面積を外して建物計画を成立させ上で、上の土地の所有者へ買い取りの交渉をした結果、更にその分土地価格を下げる事に成功し、擁壁に於ける将来の管理責任を回避し、銀行の評価も上げることになりました。

銀行は、お金を貸す土地に、将来崖が崩れて費用が発生するような物件については、

評価を下げて貸します、その分皆さんの手持ち資金の割合が増えてしまうのです。

「お宝不動産投資物件」を作ることは結構奥が深いのです。

建築知識と不動産の知識双方を持ち合わせたコンサルタントが必要なのです。

少し苦労を分かって頂けると幸いです。