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新築大家さん 社長ブログ

2011年03月15日

東北地方太平洋沖地震に際しまして

本年3月11日(金)に発生致しました東北地方太平洋沖地震により
被害を受けられた皆様、ならびに関係者の方々には心からお見舞い申し上げますと共に
被災者の方々のご無事を心よりお祈り申し上げます。

横浜でも長時間にわたり、何度も大きな揺れに襲われ、建物の外へ
2度3度と避難するような状態でした。
余震が続いており、津波や火災にもまだまだ注意が必要です。


取り急ぎ携帯がつながらないことには参りましたが、
会社からの固定電話が少し通じる事が分かり、建築中の各現場の状況確認と
作業中の協力業者とその社員の無事を確認しました。

やれやれ一安心と思いきや

はっ! 大変な事を思い出しました。

停電! 管理中の一部の現場で停電があり、
オートロックが使えず部屋の中に入れないことが判明しました。

社員手分けで入居者様へ連絡を取り、アパートに居らっしゃった方の安否と、
オートロックドアを内部より開放してほしい旨をお願いしました。

幸い何人かの方に連絡が取れ、内部より開放してい頂き、
不具合もなさそうな事を確認しましたが、どうしても連絡が取れない現場については、
社員が手分けをして車で各現場に赴き、鍵により外から開錠しました。

ハイテクのオートロックでも、あまり停電になる事を想定していませんので、
翌日からは、各管理中現場の建物点検とセキュリティへ機器の初期化設定をしなくてはなりません。

大変ですがこれも私たちの大切な仕事だと思いますし、
入居者の方は私たち管理会社を頼りるしかありませんので、
出来る限りの対応をして安心して住んで頂きたいと思います。

関東は深度5強、のようでしたが、弊社の耐震設計物件は全く問題がなく、
小さいヒビひとつありませんでした。
良かったです!オーナーの物件に何事も無く安心しました。
今回の被害状況はまだわかりませんが、新築物件の耐震基準は阪神淡路地震の時より
更に基準が上がり世界最高水準の耐震性能を誇っています。

日頃、構造設計をしていても、
「こんなに高性能な材料を使うなんて過剰設計だよなー」
と考える時があるのですが、今回のような事が起きると納得です。

今回、旧耐震の建物がどの様な事態になっているのかは、まだわかりませんが、
利回りは高くても、ちょっと考えものです。

分散投資出来ない内はやはり、不動産投資の新築大家さんは新築をお勧めします。

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2011年03月 2日

初めてのあなたでも出来る「新築不動産投資」とは?

金融不安?

金融危機とそれに伴う景気後退によって、不動産投資市場が今、大荒れの状況となっています。
収益物件の世界もリスクプレミアムが見込まれ、期待利回が上昇しました。
土地の価格は下がり、パフォーマンスを出せる収益物件が非常に多くなり「今がチャンス」です。

と言いたいのですが、
いつの時代も「不動産価格が下落すれば、金融が締まる」のは変わりません。
金融機関は皆、融資について非常に厳しくなりました。

投資に関しては、一般的に金融機関からはサラリーマンに対して、
「まず、3割~4割の自己資金が必要です」とか、時には「年収6倍ルール」と言われます。
また、ひどい時は「土地は手元資金で買ってください、建物は融資します。」
こんな調子です。



では、不動産投資は出来ないの?

お金を持っている方は益々お金持ちになるのは世の常です、悔しい限りですが。
でも最初からお金持ちじゃなかった人もたくさんいます。
初めてでも新築不動産投資は出来るんです。
要するに「諦めたら負け」です。いつの日か融資が緩和される時は来ます。
しかしその時は必ず物件価格は上昇し、利回りは低下します。

5.6年前は表面利回り5%・6%の物件でも売買されていました。
その時の金融機関の対応は、今と間逆です。
「フルローン」「オーバーローン」という言葉が行き交っていました。
いまだにこの神話を今の事のように話している方がいらっしゃいますが、
融資についてはいつも貸し手の考え方に立たないと、上手くいきません。

銀行だって、融資したいのは山々ですが、誰も彼もでなく、
貸し倒れの無い方や事業に貸したいだけなのです。

今、金融機関は確かに難しい状況ですが、
一定の条件をクリアすれば融資は付きます。
幸い物件価格はある意味投売り状態ですので、
属性や手持ち資金だけでなくトータルに事業として交渉するのがコツです。
特に現在の金融機関に融資を通すには、経験豊富なコンサルタントが必要です。

融資基準は銀行や支店によりまちまちです。
新規を獲得したい支店や融資基準が変わった金融機関など
その方の状況により銀行を選択し、持込しています。

物件のパフォーマンスだけで融資が通る時代は終わりました。
きちんとした裏づけオーナーとしての素質やる気やビジョンが大切です。
ただお金儲けをしたいからお金を貸して欲しいでは、通用しません。

先ずは融資の知識や投資家様の状況に合った
不動産投資の提案が出来るコンサルタントを見付ける事が重要です。
ハードルの高い山に登るには、十分な計画と
優秀な山岳ガイドとシェルパーを見つけなくてはなりません。

一番大切なのは気軽に相談できるパートナーを見つける事です。


ぜひ一度、「新築大家さん」コンサルタントへお気軽にお問い合わせください。

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