新築大家さん 社長ブログ

不動産投資を行う上、
みなさんの関心が一番高いのは「空室率」と思います。

その入居者募集の最前線に立っているのが賃貸業者ですが、
では、賃貸業者は誰を向いて仕事をしているか？という事です。

アパマン経営のオーナー様は手数料や広告費を賃貸業者に払っているので、
当然にオーナー目線に立った考え方をしているのである、とお考えでしょうが、
実はそうではないのが実情です。

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ある金融機関の不動産部より、
売れなくて困る土地の相談を受けました。

今話題の東武線、東京メトロ、つくばエキスプレス「浅草」駅より7分の現場。

なんで売れないのだろう？


資料をみると、北と西に接道し「でべそ」が付いているような土地でした。

一般的に、不動産会社は分譲住宅用地かマンション用地しか出口戦が無く、
どちらにもはまらない物件は価格をどんどん下げて売却する傾向が強いのです。
建売業者やマンション分譲業者のつながりはあっても、
弊社のようなコンパクトマンションやアパートの新築企画をする会社が極端に少ないためです。

特に1億以下の土地に、不動産仲介が
自ら企画をしたりボリュームを入れたりはしません。

とりあえず物件の資料を作り、
レインズに載せて業者に広く配布し、
反応が有れば交渉する、という動きしかしません。
ですから、「新築大家さん」にとってはお宝物件となります。

下記物件を見てください。

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東京都では、去る3月18日に
「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する」条例が施行されました。

制定理由は、

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数十年前の事ですが、弊社顧問弁護士の先生と
いろいろと世間話や雑談をしていた時の話です。

私が愚痴っぽく、

「なかなか思い通りの設計が許可されなくて」

「役所の建築指導課にはいつもやられっぱなしで、
　実現したいプランや構造設計がなかなか実現できなくて」

と話すと、先生から「どう言う事？」と問われたので詳しく説明をしました。

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中央区月島に「新築大家さん」企画施工の不動産投資物件！
「ベストセキュリティーマンション」が完成いたしました。

防犯スペックについては、模倣犯を防ぐため
あまり詳しくはお話しできませんが、以下のようになります。


◆第1に、賃貸業界初の24時間人の目による監視。

建物正面や側面、エントランス共用部分に防犯カメラを設置、
不審者や異常行動に対しては、警備会社の監視員が画面を通じて
入居者や不審者に直接声かけをし、必要に応じて警察に通報します。

某警備会社が、「異常があれば現場に急行します」と宣伝していますが、
何かあって30～40分後に来ても何か役に立つのでしょうか。
当然警察の方が早いし、、、、、


◆第2に、鍵の無いマンション

「鍵がない」、、、そうです、
「新築大家さん」のベストセキュリティーマンションは、「鍵」がありません。

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前回に引き続き今回も「空室率」についてお話したいと思います。

賃貸不動産業界のタブーなので、あまり一般に話される機会がない話ですが
非常に大切な話ですので「新築大家さん」の取り組みについても含め、ご紹介したいと思います。


■賃貸不動産業者の本気？

みなさんは、一般的な「賃貸入居募集」を行っている賃貸不動産業者が
「本気」で客付けしていると思いますか？

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とかく、賃貸マンションにおける空室率について関心が高く、いろいろと話題を呼んでいます。
既に不動産投資をされている方、また、これから始める方にとっても気になるところだと思います。
リーマンショック以降、家賃の下落は続いています。

「新築大家さん」の「空室率」の考え方について、今日はその一つをご紹介いたします。

物件を建てる際、新築大家さんでは徹底的に入居者目線でマーケティングを行ないます。
地域性、男女比率、入居予想年齢層等に基づき、1棟ごとに専属の建築デザイナーが
建物外観や外構と植栽、インナーデザインを行なっています。

デザインと言っても費用対効果ですので、入居者の方から
「おしゃれ！」「カッコイイ」「こんなところ住みたい」
「家賃高いけどここが気に入った」と言っていただける仕掛けをすることで、
1割～2割家賃を高めに設定出来れば、我々の勝利だと考えています。

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「不動産投資」が初めての方でも安心「新築大家さん」では
新企画商品として、エレベーターなしの5階建賃貸マンションをご案内いたしています。

「エレベーターなしでは家賃取れない」
「5階まで入居者は登らない」
「おかしいじゃない」「非常識だよ！」「客付かない」...

誰がそんなこと言ってんの！

不動産投資コンサルタントを行なう「新築大家さん」では、
月間300件以上の土地の情報に専属の設計士が、お宝プランを設計しています。
それぞれの地形に合わせた設計はもちろんですが、
常にレンタブル比※1の高い間取りを設計するように心がけています。

しかし、エレベーターを設置すると各階の約1室近い面積を犠牲にすることになります。

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金利は低利で推移しています。上昇する兆しはありません。
不動産はもはや投売り状態です。商業地はもちろん住宅も、買い手市場です。
不動産投資にとって今は最大のチャンスです。

一昔前は、指値を入れると、
「この場所の相場はもっと上だ」とか「そんなに安く売れない」、
時には「ふざけるな」と電話を切られたりしていました。

現在は、「何とかなると思います｣
｢少し時間を下さい、売主さんを説得します｣と言う返事に変わりました。
土地の相場が無くなってしまったように感じます。

この状況は、ある意味、私は正しいと思います。
日々いろいろな場所の土地価格を見ていると、
大して相場も根拠も無いように感じる時がありますが、
「相場より安い」とか「この価格では2度と出ない」などの売り文句に
不動産投資家の皆さんは、のせられないようにしてください。


■東京の六本木だから土地は高い！！

住宅地は確かに、そこに住みたいと思った人の財力にも大きく左右します。
ある意味、需給バランスに於いて当然なのですが、
収益物件についてはそうではないのではないでしょうか。

あくまでも収益率と投下資本により決定するものです。
よく失敗する土地はブランド地に多いのもこのためです。
土地の価値はその土地から得られる果実(収益)で決定するものだと思います。


■新築で不動産投資ってどう言うこと？

「新築大家さん」では新築物件をお勧めしています。
中古物件には一般の方には分からない、落とし穴が多く存在します。

ファンドの世界ではデューデリジェンスと言って、
専門家が徹底的に瑕疵について調査してから組成し、ファンドやリートと成っています。
まさに｢プロの仕事｣です。

しかし一般の売買には義務がありません。あくまでも個人売買だからです。
売っている業者さんすらも不動産投資のことはよく知らない事が多いのです。
なぜならば、土地と建物を気に入ってもらい予算が合えば買ってもらうことが全てで、
他の知識をあまり必要としてこなかったからです。

不動産投資は自宅を買うのとは違い、プロの経営者になっていただかなくてはなりません。
プロとしてしっかり管理し経営する気持ちがなければ向きません。
新築物件は、これからの需要や入居者のニーズを狙って、
他社と差別化した計画ができる事にメリットがあります。
また、瑕疵や土壌汚染、収益物件の周辺環境も、十分に検討できます。
逆に、今どのような物件が入居者から拒絶されているのか知れば、
それが答えとなってきます。


■今、出来る事

今ここで収益物件を手に入れることを諦めてしまえば、
将来、収益物件の価格と金利が上がった時点でしか買えません。
融資が開き、物件価格が上がり始める前に必ず｢チャンス｣は来ます。
その時まで出来る事をしっかりと身につけ、挑戦して頂きたいと思います。
物件を見て研究したり、コンサルタントに会って情報分析したり、行動あるのみです。
待っていても何も起こりません。

私たち「新築大家さん」が皆様のお手伝いをさせて頂きます。
年収が低い方でもフルローンに近い形でご紹介できる｢新築収益物件｣や
融資の通る範囲での物件を創る事もできます。

あなたの信頼の置けるコンサルタントとして、
専門知識を持ったブレーンとして、末永くお付き合い下さい。

「ピンチはチャンス」！　諦めたら何も前進しません。
良きパートナーを探して下さい。