先日、金融機関専門の不動産会社
（金融機関には各支店ごとに不良債権化した不動産を専門に処理する会社がある）
より情報が入り横浜市内駅徒歩１分の案件で、
中堅不動産仲介会社が好立地を理由に転売を想定し買い上げた物件です。
物件は申し分なくすぐに企画をしなくてはと、社に帰り情報を整理していると
約１年半前にも情報が入っていて、プランも収支も完成していました。

驚く事にその当時の価格と今回の提示価格は約半額でした。
謄本を見ながら事情を聴くと１年半の間に何回も業者が売り買いし、
次第に価格が下がったようです。

業者間での「ババ抜き」です。

１年半前はさほど融資も厳しくなく、
リーマンショック前で不動産業者も資金調達が容易に出来た時代でした。
もちろん皆さん個人投資家様もそうでした。

転売目的とはいえ、土地をその時の相場や時価で買うとプロでも失敗しています。
弊社が交渉中の「お宝物件」を坪10万も高く建売業者が買っていきます。
｢大丈夫かな、そんな高く買って｣と思いながら眺めていますが、弊社は飛びつきません。

収益がなければ、タダでもほしくはありませんので！

業者は土地を買って売り続け、固定費を賄わなければ、倒産します、
だから無理して買う場合があるのです。

しかし皆さんは違います。
立派な給与所得という固定収入が有ります。
焦って買わないで良い物件が来るまでじっと我慢も必要です。

不動産は
｢その土地から得られる果実(収益)で決まる(価格)。｣

投資の原則です。
相場やロケーション、地形、ブランドやキャピタルだけで判断しないでください。

最近、非常に収益性の高い好立地な土地が5月ごろから非常に増えました。
金融機関は業者への貸出しにも厳しくなっていますし、
強気の売主が少し停滞し弱気になっている気がします。

以前は、指値をしても全く応じなかったのですが、最近は対応が変わってきました。
業者のデフォルト案件や金融機関の不良債権もリーマンショック以降増えています。
この時期中間決算も控え、不良債権処理の時期に来ているのでしょうか？
住宅ローンの破綻も増えています。

路線価も下がり、チャンス到来です。

皆さんにとって、引き続き融資は厳しいですが、

いつの時代も「土地の価格が下がれば融資も厳しくなる」

過去、常にそうでした。

じっくりと収益性をにらみ物件に挑戦してください。
弊社担当が物件の御紹介から融資獲得、企画設計施工、税務、募集管理、
保証までお手伝い致します。

お気軽にご相談ください。

１年位お付き合いしているお客様より突然連絡をいただきました。
「明日契約するのですが、ちょっと不安で見てください」
弊社の会員様なのですが、なかなかお目当ての物件が見つからず(立地と期待利回が高い)
以前に声を掛けていた不動産会社から勧められるままに、
我慢できずに契約をしてしまう会員様がたまにいらっしゃいます。
「お宝物件」を待つ内に、
「早く買いたい」気持ちが先行してしまうようです。

しかし、大事な投資となりますので判断を誤ると大変な事になります。
じっとチャンスを待つ事も大切です。

話は戻りますが、下のような物件で、現在調査会社にお務めの方なのですが、
将来起業をしたときに、既存アパートを解体し、事務所兼賃貸アパートに建て替える計画だと言う事でした。送られてきた物件のマイソクはこれです。

「あっ！。。。。これはもしかしてまずいのでは」
会員様の計画で何がまずいかわかりますか？

本日(5/8)「新築大家さん」初の試み、
「借地権投資術」セミナーを開催し無事終了いたしました。

これまで「新築大家さん」では投資家の皆様に川上にこだわった高利回りの優良物件情報を提供して参りました。
今までもお話しして参りましたが、物件情報には二つの価格と二つ市場が有ります。
皆さまもご覧になれるヤフーやアットホーム等の一般市場やネット媒体を通じて公開されている情報と、業者間販売情報(俗に業販価格)が有ります。
業販価格とは、一般市場を出口戦として業者間で情報交換し、建売業者やマンションデベロッパーが土地を買取り建物を建築し、商品として一般市場で売買する為の価格です。
通常みなさんでは目に触れる事はありません。

業販価格での仕入れは、金融機関からの不良債権、税理法人からの相続案件など。
また、大手不動産仲介会社などの売却情報を取得した仲介業者などの中には、一度不動産買取業者に買ってもらわないと進まない案件なども同様にこの業販価格物件となります。

これまでも「新築大家さん」では投資家の皆様にこの様な物件情報を提供してまいりました。
今後はさらに投資家の皆様に優良物件情報をご提供する為に、
「任意売却」を始めました。

任意売却とは、このデフレの下、土地や建物を担保に融資された住宅ローンや企業融資の返済ができなくなり、金融機関による担保権実行の為、競売に掛けられる、その前に債務者の売却依頼を受け債権者(金融機関)交渉をし、双方折り合いがつく価格にて売却することを指します。
債権者は「少しでも高く売りたい、でも競売になるともっと安く処分されてしまう」この原理で弊社担当が債権者と債務者の間に立ち交渉にあたります。

土地の価格を安い順に並べたら競売の1つ前と言ったところでしょうか

この最上流の情報を皆様にいち早くお届けいたします。
もちろん利回り物件として成立するように、デューデリジェンスや企画を施し、事業収支を調査し、新築としてご案内いたします。
投資家の皆様に少しでも高利回り商品を提供できるよう今後も努力致しますので

今後の「新築大家さん」にご期待ください。



任意売却ホームページを開設しました。

新年明けましておめでとうございます。
本年も宜しくお願い致します。


弊社は「陳腐は敵、平凡は悪」をモットーに建物の設計、デザインをして参りました。
今回は何故、この様な事を申し上げるのかをお話ししたいと思います。
ある時、投資家様からご相談が入りました。「入居率が下がり建て替えたいと思います。」
築8年で某有名ハウスメーカーのプレハブアパート2階建８戸、京浜急行線「追浜」5分、
関東学院大学3分　横浜南病院2分の好立地。えっどうして建て替えるの？

現地を先ずは確認しなくては、




決してハウスメーカーはダメというわけではありませんが、コストダウンを徹底的に図るには、金太郎飴を生産することが一番儲かるのです。企画以外の物を要望すると｢目の飛び出る追加見積｣が出てきます。
元々土地に建物を合わせて間取りを設計しているのではなく、先に建物のタイプ別プランが有り、それを土地に合わせているのです。
この要望には、割に合わない金額が提示されるのです。

実は住宅も一緒なのです。

要するにアパートのパッケージ商品です。
一昔前は(20年位前)は"アパートなんて早くて安ければ良い"の時代でした。
でも、今は入居者様一人一人に個性もあり、住むだけの場所から生活を楽しむ空間へ変わりました。
ですからこの様な「楽しめない」｢おしゃれじゃない｣｢かっこ悪い｣は家賃を下げるしか方法が無くなってしまうのです。
「気に入って買った今年最新の服も何年か後にはタンスの肥やし」というのがどうしても人の心理というものです。
大手メーカーの金太郎飴だといつも見慣れていますから、すぐ飽きてしまうのです。
やはり入居者に気に入ってもらえなければなりません。
「こんな素敵なマンションに住みたい」と思わせなければなりません。
ですからデザイナーズをお勧めしていますが、デザインはお金がかかるからとためらう方もいらっしゃいますが、デザインは趣向ではありません。自宅は違いますが、マンションはビジネスです。
費用を掛けただけ効果や結果に反映されなければ無駄になります。
私たちは住宅の建築やデザインもしていますが、間取りの打ち合わせをすると、
奥様は｢対面キッチンがほしい｣御主人は「浴室の天井から星を見たい」などとよくおっしゃいます。
みなさん、夢や希望が必ずあります。　
その時に「予算がないから駄目です」とは私たちは言いません。
｢いろいろ予算をやりくりして、なんとか夢を実現させましょう！｣とがんばります。
実は入居者も望んでいます。賃貸も自宅ではないけど同じ夢を持っています。
楽しくなるような、住みたくなるような演出を出来るかによって入居率は変わります。
広さや、家賃だけで選んではいないのも現実です。ですから地域性や対象入居者層、
現地のロケーションを考慮し専属の建築デザイナーが科学的にデザイン致します。
これにより1棟として同じものは創りません。
5年10年後でも周りの新築物件と競合しないように、かなり先のモードを考えてデザインします。
｢今が良ければよい｣では将来負けてしまうからです。


そして完成させたマンションがこれです。


完成した建物外観

夜、どの様に見せるか
デザインしています。
疲れて帰って来る自宅ですから。

















窓の水切りを応用してシャープさを出しました。
お金はたいしてかかりません。工夫です。


このキッチンとユニットバスは｢新築大家さん｣オリジナルです。入居者に気に入ってもらうため、メーカー品にもないので作ってしまいました。


ティーカウンターとしても使えるカウンタートップ


スタイリッシュなオープン型キッチン


見せる収納を楽しめる収納棚


キッチンカラーは3色から選べます


全面ガラスで開放感に満ち溢れるユニットバス




シンプルでデザイン性の高い洗面ボウル


わかって頂けましたでしょうか

｢陳腐は敵、平凡は悪｣

暮も押しせまってきました、
今年一年、皆さまには本当にお世話になりました。
厚く御礼申し上げます。

今年も(毎年)まさに激動の一年でした。
リーマンショツクで年明けし、貸し渋りや、物件評価の下落
年の暮は、「亀井発言」平成の『徳政令』モラトリアムで終わりでしょうか？
都市銀、地銀にこの問題についてウオッチしたところ、一部都市銀が持ち込まれる
事案に対応が追い付かなくなりしばらく新規貸し出しが機能不全になるのでは、との見方をしていますが、地銀は全く平常です。大した影響がないと良いのですが・・

暗い話ばかりで一年を締めくくりたくないので、弊社の新しい取り組みを御紹介します。
最近急増しているのが、住宅ローンの返済が出来ずに金融機関より担保権実行を迫られる競売です。その前に売却する事を任意売却と言います。弊社はこの時代の流れに乗り、任意売却物件を投資家の皆様に直接ご紹介するシステムを開発しました。私たちコンサルタントが債務者の土地に再建築可能か建築法規チェックやリーシング調査を行い、「お宝不動産」としての物件化を図り、同時に直接債務者と債権者(金融機関)の間に立ち、双方の価格と、投資家の皆さまの利回りを調整し、3者が納得した場合に物件を成立させます。
債権者は出来るだけ多く回収したいのですが、競売になってしまうと末梢金額(回収額)の調整が効かず、損をしてしまう、債務者も出来るだけ再生の活路を見つけたい、その利害の調整を、弊社コンサルタントが致します。地域は首都圏限定で開始しますので、
「戸建て賃貸」から始められる方や「新築1棟物」の方に優良な「お宝物件を」提供できるように努めます。
是非この機会に会員登録をして頂ければ、条件に近い物件がご紹介出来ると思います。

今年一年本当にありがとうございます。
来年も投資家の皆様に良い年でありますよう社員一同精進して参りますので、
今後もご指導の程宜しくお願い致します。

 

今日は、新築大家さんの実際の【お宝不動産】をご紹介します。

 

このご紹介する物件は、鎌倉駅から徒歩2分強。

商店街の脇道を曲った突き当りにあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

鎌倉由比ガ浜海岸まで10分。

若い人にも密かな隠れ家として人気があります。

湘南鎌倉の地でもあり、土地の相場はかなり高いのが現状です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし、この物件は、↑　上の写真の通り商店街から現地への路地の幅が1.65mしかありません。

普通であれば、ここでこんなは土地ダメだなと判断するでしょう。

売主さんと不動産仲介業者は、かなり相場より値段を下げないと売れないと勝手に判断しますね。

 

さて、ここからが新築大家さんの隠密行動の始まりです。

 

この土地に「鉄骨3階建てマンションがある方法を使えば建てられる。」（ある方法の詳細は【新築大家さん】HPをご覧ください）なんていう事が売主さんや不動産仲介業者に知れ渡ってしまえば、土地の値段はいっきに上がってしまいます。

ですから、隠密行動なのです。

しかも近い将来、道路沿いの建物が建て替えをするとなると、道路幅は4mになり資産価値はグンと上昇します。

 

道が狭いのも、入居者には関係ありません。

かえって静かで良いと考えます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こんな細い道の奥に、何が建っているのか想像できますか？

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この奥の細道の突き当りに、こんなStylishなマンションが建っているとは誰が想像するでしょうか？

 

クズやゴミと思われていた土地が、技術と知恵と発想で【お宝不動産】に変わるのです。

普通に売っているわけではありません。

 

良いガイド、良いコンサルタントに出会う事が大切です。

 

皆様の計画の思いをお聞かせください。

きっと、【お宝不動産】に出会えますよ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

皆さんは【お宝不動産】と聞くと、どんな不動産を想像するでしょうか？

「ものすごく利回りがいい」、「ブランド地である」、「正形地である」、「相場に比べて激安な土地」等々を想像するのではないでしょうか。

そんな想像をしながら、日夜物件を探していることと思います。

しかし、現実にはその様な土地はほどんどありません。

 

それはなぜか？

 

からくりを少しお話しましょう。

土地を売る際に売主さんが直接、皆様に情報を出しているわけではなく、必ず間に不動産流通会社が仲介に入ります。

その不動産流通会社は、情報を得ると先ず、業者間で売買させる事を第一に考えます。

業者間での売買を第一に考えるのは、手間がかからず、業者間の方が話が早いからです。

しかしそこで、業者の利益にならなかった物件が一般情報として出回ります。

この時、買って貰いたいが為（仲介手数料が貰いたいが為）に、いろいろな話しに尾ひれがついて出回ることになります。

 

それじゃあ、【お宝不動産】なんてありえないの？

 

答えはあります。

しかし、皆様の想像とは少し違うかもしれませんね。

地形やブランド、相場にとらわれず、その土地から得られる果実（収益）で判断するのです。

ですから、良い土地とは「儲かる土地」、「キャッシュフローが高い土地」となります。

ただ、実際に土地を見ただけでは果実が得られるかは、簡単に判断がつきません。

一般の方はもちろんですが、不動産業者でさえ簡単に見抜くことは出来ません。

駐車場でもない限り、土地を買ってそのまま利用する方はいません。

必ず建物を建て果実を求めるのですから、不動産は勿論、建築のプロと相談し検討するべきでしょう。

 

住宅と違い、収益物件を建てるとなると、改正建築基準法、各県・市・区の条例、地域協定、瑕疵担保履行法等、法律的な制約が非常に多のが事実です。

建てる地域により考え方が180度異なる事も日常です。

しかし、その全てを検証していかなければいけません。

私達は、設計部門は勿論、建築部門が一丸となって、その全てを検証していきます。

収益物件に興味のある皆様には「土地を買う事より、何をどう建てるか」が大切だという事はお分かり頂けたかと思います。

 

それじゃあ、「中古高利回物件」がいいのでは？

 

確かに、既に建っている中古物件は、簡単にそして楽に果実を得られるような気がします。

しかし、建てた当時と現在とでは法律も変わっています。

しかも減価償却が進み、補修費もかさんできます。

近年は、アスベストの法律も厳しくなってきています。

いつ、「オーナーの費用負担をもってアスベストを除去しなさい。」となるか分かりません。

私達は解体費用にアスベストの除去費用に600万円の費用がかかるのでその分、売却価格を下げてほしいと交渉しています。

そんなリスク回避もせずに購入してしまった中古物件を将来、建て替える場合、必ず同等以上の床面積の建物が建つとは限りません。

アスベスト問題の他にも、問題は山積みです。

建物が古い場合、建て替える時はセットバックも必要になるでしょう。

セットバック部分は、例え自分の土地であっても建ぺい率、容積率には使用できません。

隣地とのコンクリート擁壁を自費で全て積み替えなくてはならない場合もありますし、地盤が悪いと30~40mも深く杭を入れなくてはならない場合もあります。

それは、木造2階建の場合でもあり得ます。

しかし、説明の義務はあるものの、不動産広告にはそんなリスクは書いてありません。

リスクには小さな爆弾から大きな爆弾まで多様です。

ひとつでも爆弾に当たるとOutです。

この様にリスクが高いとわかっているので、高利回りをうたい、販売しているのです。

 

結論をいいますと、中古物件はPro用なのです。

いつ、幾らで転売出来るか、ローンは付くかまで考えて購入していく必要があります。

 

明日は、新築大家さんの実際の【お宝不動産】をご紹介します。

 

 

 

 

 

 

 

 

今年からブログを始めました。

この場を使い、色々な事例や考え方をお話できればと思っています。

どうそよろしくお願い致します。

 

今年は、大変革の年となりそうです。

こんな年だから「チャンスだ！」とポジティブに考え、戦略を立案してください。

 

確かに金融機関の融資は厳しくなりましたが、不動産の土地の下落はすごいものがあります。

「金利が低く、物件が安い」

要するに融資が通ればよい訳で、弊社コンサルタントも銀行折衝に奮闘しています。

融資が通る範囲での物件購入も、後の換価資産として有効に働きます。

億の物件購入を夢見て待っていても、資産形成は出来ません。

 

今、出来る事を模索し行動を起こす者だけが勝者となるのではないでしょうか。

 

現在、会員数が急上昇しています。

株や為替で損をした方が乗り換えているようで、3～4年前の期待利回と現在とではかなりの開き

があるのも事実です。

ポジティブに「チャンスだ！」と考え、ご一緒に夢の実現に向けお手伝いさせていただきます。

是非、ご遠慮なくご連絡をいただければ幸いです。