─初めまして、首都圏不動産公正取引委員会会員の鈴木と申します。まず、早速ですが、露木社長はどうして、新築物件による投資物件用のアパート・マンション建設から「新築大家さん」を開発されたのですか？ぱっと見ただけで、新築物件で土地込みの利回りが平均8％以上あるのが信じられないのすが。
露木：
私はあくまでも建設業者であって、不動産業ではない事を先にお断りします。企画の目線より不動産投資を考え、建築・デザイン・不動産の融合を目指しています。
まず現状からお話ししますと、現在不動産の投資熱がまたミニバブルの様相を呈していて活発なのですが、私どものような専門家から見ると、投資用の中古アパートやマンションの現状が非常に危ないと感じております。
─それは何故ですか？
露木： まず、今出回っている1棟もののアパート・マンションというのは｢中古物件｣が多いのですが、不動産の素人が中古を投資するのはとても危険です。建築のプロの目から見ると、中古のアパート・マンションというのは不動産のプロでも、十分注意しないと危ない物件なんです。外から見ると綺麗でも、基礎や壁の中などが腐っていたりするのが日常茶飯事ですからね。それを、素人の方が取り扱うのはとても危険な投資だと思います。 それが、「1室だけの区分所有」や「自分が住む部屋」なら、最悪何とかなると思うのですが、1棟物のアパート・マンションだと、少しでも雨漏りや亀裂などが入っていたりしたら、もう大変ですよね。それだけで修繕費が何百万円とかかりますから。 これが、もう既に何棟もアパート・マンションをお持ちのプロやセミプロの方ならいいと思うんですが、やはり、初心者が最初のアパートを購入するのに、いきなり中古というのはリスクが高すぎると思います。
それに、基本的に誰かがその物件を手放すのは、それなりの理由があるからと考えた方がいいですね。つまり、修繕費を出すより売ってしまった方が得だと考えているか、もう入居者が入らなくなっているのかのどちらかではないでしょうか？
─なるほど、確かにそのまま持っていて得なら手放したりしませんよね。
露木： まさにその通りですね。世の中、そうそう美味しい話は無いですから。 良く考えて下さい！
─それで、社長が考案した「新築大家さん」とはどういったものなのでしょうか？
露木： 私たちのやり方は、まず普通なら見向きもされない条件の悪い土地探しをします。これは、具体的に言うと、狭小地や旗竿地などの事ですね。土地は各地の「不動産会社」が多く握っているのですが、実は彼らにとっては「価値の無い土地」でも建築企画の目で見ると、宝物のような土地がたくさんあります。こういった土地は、通常不動産会社が依頼する工務店や大手のハウスメーカーに頼むと、企画に合わなかったり、採算が合わなかったりするので、嫌がられるんですね。我々ならその土地にあった建物を、ローコストで建てることが出来ます。それは、なぜかと言うと、我々の「プロの建築デザイナー工房」だからです。建築屋の目線で不動産投資を考えたいと思っています。
例えば、この写真にある品川区南品川のアパートの土地は、非常に細長くて使い道が無く、長い間売れずにほったらかしにされていました。それを、仲介の依頼を受けていた業者が「何とかならないか」と相談を受け、見に行ってみると、このままじゃもったいないとすぐにわかりましたね。もちろん普通の建物は建たないですが、土地にあった建物を設計しさえすれば、実は凄くいい土地に変身するというのが目に見えていたからです。それで建てたのが、この写真のS造3階建9世帯マンション(京急新馬場駅 300m (徒歩4分)の立地、品川駅まで2駅)です。おかげさまで、竣工すると同時に即満室になり、投資家さんに非常に喜ばれました。間口が狭い事を利点に変えた勝利です。
─これは、凄くかっこ良いですね！確かに普通の特徴のないアパートと比べたら、こっちの方が魅力的ですよね。外観デザインは、素人の私が見ても凄くセンス良いと思いますが、改めて「新築大家さん」ならではのこだわりを教えてください。
露木： 「賃貸住宅」というのは、デザインがもの凄く重要なんです。よくアパート・マンションメーカーの古い建物が売りに出ているのを多く目にしますが、今の若い方が果たして｢住んで見たい！｣と思うでしょうか。 この先、人口がどんどん減っていく時代でしょう。アパート経営はますます勝ち組と負け組がハッキリと分かれていきます。投資用のアパートいうのは20年、30年かけて投資資金を回収していくのが前提です。安っぽい外観のアパートやマンションで、30年後も満室で稼動していると思いますか？古びないデザイン・・、いや、もっと言うと年月が経てば経つほど味の出るデザインが今後必要になってきます。外観デザインはあくまでも費用対効果でおすすめしています。
また、新築アパートを建てて収益を上げる為には、何といっても"企画"が重要です。だって、いくら良い建物を建てても、その周辺のニーズに合っていなければ入居者は惹かれないでしょう。例えば、音楽大学がすぐ近くにある物件なら、全部屋グランドピアノを弾いても迷惑にならないぐらい防音設備万全にして(1室50万円UPくらいのコスト)、なかなか誰も住みたがらない1階をスタジオにしてみたらどうですか。多少家賃が高くても入居者は予約待ちの状態になりますよ。はっきり言って、投資アパートが成功するかどうかは、こういった企画にかかっています。 しかし、これらは大手ハウスメーカーさんだと、なかなか難しくなってきますよね。どうしてかと言うと、実は、大手ハウスメーカーというのは全国展開している為に、施行を独自で行っていないんですね。施行は地元の工務店を通じて丸投げしています。では、工務店が直接やればいいかというと、工務店には私どものような「企画」と「収益性」を考えたアパート・マンションをつくるノウハウがないんです。
─確かに｢企画｣や｢収益性｣まで考えられる業者さんというのは少ない気がしますね。 この写真の物件川崎駅徒歩5分とは、すごく良い立地ですね！さぞかし土地が高いんでしょう。
露木： そんな事はないです。実は、この土地には難点があったので、比較的安値で手に入れました。というのも、前面道路が途中から2mくらいしかなく、車が入らないため、敬遠されていたんですね。その土地に目をつけ、すぐに設計してみると、1Kが9室も入る事がわかりました。道路幅員がないことを欠点とせず、利点と考えたのです。いつかはセットバックで4mの公道となり、価値は上がります。この場所はあと2件古家が立て替えると公道となる事も計算済みです。
誰もが良いと思う土地は、必ず高いのです。地形の良い土地を探すのではなく、キャッシュフローが得られる土地を探してください。キャピタルゲインはおまけです。ただ漠然と金持ちになりたい方には向きません。まずは将来のビジョン構築が近道です。
─うーん、さすが目の付け所が違いますね。
ちなみに、例の耐震偽造事件のようなことは大丈夫ですか？
露木： 新築は、中古と違い品質が安定している事が良い点の１つです。建築基準法による国の審査基準とチェックがありますからね。これに違反する建物は建てられないんです(通常設計も含め検査は6〜8回)。
ですから、耐震性や耐火性などの災害に対するクオリティーは、新築だと皆高いですね。それに、国の認定制度による保証制度もあるので、もし何らかの欠陥なり瑕疵があった場合は、10年間は無償で国の第3者機関が実施します。
つまり、新築の良いところはまさに「長持ちすること」「品質が国の保証によって安定していること」そして、｢最新のトレンドや間取りを取り入れる事が出来ること｣ですね。ここが、所有リスクが全てオーナーにかかってくる「中古アパート・マンション」とは違う訳です。あと、耐震偽造事件のような悪質なことが起きないように、我々は設計の段階から基礎づくり、上棟、大家さんとなるお客様にすべてお知らせして、一緒に確認するというシステムを取っています。 そうした制度の上で、我々は建築家なので、建てた後のアフターフォローも用意をしています。
─なるほど、地震や火事などもしもの災害を考えても新築の方が安全ですね。
ところで露木社長は、逆にどうしてそこまで大家さんをフォローするのですか？
露木： あなたはご両親が年金をどのくらい頂いているのかご存知ですか？私の両親は2人合わせても25万円（父16万、母9万）程です。これがもし1人だったらその半分以下。贅沢を言わなければ暮らしていける金額ですが、今まで40年間近く働き、厚生年金も25年きっちり納め続けてこの金額では、なんとなく腑に落ちないですよね。それに、私の両親は持ち家でローンは完済していますが、もし賃貸もしくはローンの未完済分があれば生活費が削られていく一方です。
不動産投資は公的年金や企業年金を補完する収入源としては最適と言えます。退職時までにローンの元利払いを完済させておけば毎月必要経費を差し引いた家賃収入が手に入り、公的年金プラス私的年金として豊かな老後のキャッシュフローを生み出します。私達が定年を迎える頃には、年金があるかすらわかりません。確実に儲かる方法を知っているから、私は皆さんにお勧めしているのです。老後生活への不安を解決し、明るく楽しい将来設計を実現する手段として私は｢新築大家さん｣を応援します。完成現場や施工中の見学会を実施しますので、ぜひ実物を見て一緒に勉強しましょう！
露木社長がどうしてこんなに｢新築大家さん｣を勧めるのか良くわかりました。
ありがとうございました。
