あるセミナー後の個別相談会時の事ですが・・
「来年の3月までには欲しいから今月には取得したい」とか
「すぐに検討出来る物件は無いのですか」と言われます。
そこで、同じような疑問をお持ちの方も多いのではと思い、その事についてお話しいたします。
ご存じのように「不動産投資の新築大家さん」収益物件は、不動産ポータルサイトのように
掲載はしていません。
なぜかと申しますと一般に公開が出来ない物件だからです。
「なぜ」不動産情報には川上と川下の情報があります。皆さんがいつも目にしているのは
川下の情報です。通常、売却情報は専任や媒介契約を通して仲介業者の元に集まります。
この情報をそのまま広告としてすぐには掲載しません。
まず先に業者間で売買を成立させようとします。
業者間で流通しない物件が皆さんが良く目にするエンドユーザー情報です。
「業者の売れ残り」と言っても過言ではありませんが、これが普通です。
開発業者は仲介業者から土地情報をもらう時に、
販売利益を見込み逆算して土地購入価格を決定します。
仲介業者も仲間の開発業者に利益が出るように売る方が何かと都合がよいのです。
わかりやすく言うと、築地のセリで仲買人として直接買っている事になります。
開発業者の利益が皆さんの高収益となっているわけです。
だから一般公開できないのです。もし公開したら業者さんも買いたい価格だからです。
もう一つ、これも分かって頂きたいのですが物件が
「ポン」と出ているわけではないのです。
業者間情報とは言え、日々熾烈な競争をしています。「新築大家さん」も特命物件ばかりでなく、競合相手に
スピードと企画力(実はこれが一番キモ)で争い奪い合いをしています。他社に売却決定した物件を「ひっくり返して」取る物件もあれば、その逆に取られてしまう物件もあります。
よくある事なのですが、お待ちいただいている会員様に
「物件が出ました、今日中に現地確認してください」なんて無理なお願いをする事もありますが、これは開発業者と時間で競い合っているのです。
皆さんにご紹介するには「お宝不動産投資物件」でなければなりません。情報を得ても、好条件になるまで、
売主さんに交渉したり、瑕疵、たとえば現在企画中の案件ですが、
「溝口駅徒歩3分」誰でもほしがる物件ですが、公図上水路(実際には何もない)があり、
他人の土地に水路を付け直して近隣所有者9人の承諾と各土地の境界査定が必要です。
開発業者は時間がかかりすぐに売買が出来ないので嫌煙します。
役所調査したら「お宅さんが来る前に10社以上相談に来ていますよ。」と言われながらも
好立地の故、検討しているのです。こうして問題を調整し、解決し「お宝物件」にするのです。
「お酒で言えば熟成期間」です。申し訳ありませんが信じて待って頂きたいのです。
他には金融機関の不良債権処理や任意売却物件、相続案件、民事再生案件、競売案件すべて、土地を安く仕入れるには同じ事が繰り返されるのです。
まさに
「競争」です。
一つだけ「新築大家さん」が有利な事があります。
それは建築屋であり、企画会社であるということです。
不動産業者は土地や物件の現況の取引が大半で建築知識に疎いので、
土地の利用方法にあまり興味が無く、要するに売買が成立すれば、
その後の事は余り気にしていません。
そこに物件価値の見落としがあるのです。
たとえば、地形が悪い、道路が狭い、狭小地、既存建物解体
地中に古い杭や基礎がある不動産業者はこの様な土地を嫌います。
「めんどくさいし、建築のことはよくわからないから」※大手は特に!
「新築大家さん」企画部は極秘(ばれると価格が高騰してしまいます)に調査して、
裏付(法規チェック、役所交渉)を取り、「お宝物件」を掘り出しています。
月間約300件以上の情報の中から
専属の設計士3名がボリュームプランを入れて探しています。
このときは
「ポン」と出ます。
わたしたち「新築大家さん」は高収益の「お宝不動産投資物件」しか出しません。妥協もしません。
なぜなら、
会員様に利益を上げて頂く事が「新築大家さん」の利益だからです。
売って終わりではありません、ローンの返済が終わるまで、責任を持ってお付き合いし、
将来起きる問題やリスクに対しても共に立ち向かう決意です。
ですから、今お待ちいただいている会員の皆様、本当に申し訳ございませんが、
頑張って取り組んでおりますのでどうかご容赦ください。
これから会員になられる投資家の方も是非この事をお含みおき頂き、
お付き合い頂けると幸いです。