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新築大家さん 社長ブログ

2010年08月18日

不動産投資のこわさ「焦って買わないで!」業者間でのババ抜き!

先日、金融機関専門の不動産会社
(金融機関には各支店ごとに不良債権化した不動産を専門に処理する会社がある)
より情報が入り横浜市内駅徒歩1分の案件で、
中堅不動産仲介会社が好立地を理由に転売を想定し買い上げた物件です。
物件は申し分なくすぐに企画をしなくてはと、社に帰り情報を整理していると
約1年半前にも情報が入っていて、プランも収支も完成していました。

驚く事にその当時の価格と今回の提示価格は約半額でした。
謄本を見ながら事情を聴くと1年半の間に何回も業者が売り買いし、
次第に価格が下がったようです。

業者間での「ババ抜き」です。

1年半前はさほど融資も厳しくなく、
リーマンショック前で不動産業者も資金調達が容易に出来た時代でした。
もちろん皆さん個人投資家様もそうでした。

転売目的とはいえ、土地をその時の相場や時価で買うとプロでも失敗しています。
弊社が交渉中の「お宝不動産投資物件」を坪10万も高く建売業者が買っていきます。
「大丈夫かな、そんな高く買って」と思いながら眺めていますが、弊社は飛びつきません。

収益がなければ、タダでもほしくはありませんので!

業者は土地を買って売り続け、固定費を賄わなければ、倒産します、
だから無理して買う場合があるのです。

しかし皆さんは違います。
立派な給与所得という固定収入が有ります。
焦って買わないで良い物件が来るまでじっと我慢も必要です。

不動産は
「その土地から得られる果実(収益)で決まる(価格)。」

投資の原則です。
相場やロケーション、地形、ブランドやキャピタルだけで判断しないでください。

最近、非常に収益性の高い好立地な土地が5月ごろから非常に増えました。
金融機関は業者への貸出しにも厳しくなっていますし、
強気の売主が少し停滞し弱気になっている気がします。

以前は、指値をしても全く応じなかったのですが、最近は対応が変わってきました。
業者のデフォルト案件や金融機関の不良債権もリーマンショック以降増えています。
この時期中間決算も控え、不良債権処理の時期に来ているのでしょうか?
住宅ローンの破綻も増えています。

路線価も下がり、チャンス到来です。

皆さんにとって、引き続き融資は厳しいですが、

いつの時代も「土地の価格が下がれば融資も厳しくなる」

過去、常にそうでした。

じっくりと収益性をにらみ物件に挑戦してください。
弊社担当が物件の御紹介から融資獲得、企画設計施工、税務、募集管理、
保証までお手伝い致します。

不動産投資のことならお気軽にご相談ください。



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