新築大家さん 社長ブログ

 

 

皆さんは不動産投資の【お宝不動産】と聞くと、どんな不動産を想像するでしょうか？

「ものすごく利回りがいい」、「ブランド地である」、「正形地である」、「相場に比べて激安な土地」等々を想像するのではないでしょうか。

そんな想像をしながら、日夜物件を探していることと思います。

しかし、現実にはその様な土地はほどんどありません。

 

それはなぜか？

 

からくりを少しお話しましょう。

土地を売る際に売主さんが直接、皆様に情報を出しているわけではなく、必ず間に不動産流通会社が仲介に入ります。

その不動産流通会社は、情報を得ると先ず、業者間で売買させる事を第一に考えます。

業者間での売買を第一に考えるのは、手間がかからず、業者間の方が話が早いからです。

しかしそこで、業者の利益にならなかった物件が一般情報として出回ります。

この時、買って貰いたいが為（仲介手数料が貰いたいが為）に、いろいろな話しに尾ひれがついて出回ることになります。

 

それじゃあ、【お宝不動産】なんてありえないの？

 

答えはあります。

しかし、皆様の想像とは少し違うかもしれませんね。

地形やブランド、相場にとらわれず、その土地から得られる果実（収益）で判断するのです。

ですから、良い土地とは「儲かる土地」、「キャッシュフローが高い土地」となります。

ただ、実際に土地を見ただけでは果実が得られるかは、簡単に判断がつきません。

一般の方はもちろんですが、不動産業者でさえ簡単に見抜くことは出来ません。

駐車場でもない限り、土地を買ってそのまま利用する方はいません。

必ず建物を建て果実を求めるのですから、不動産は勿論、建築のプロと相談し検討するべきでしょう。

 

住宅と違い、収益物件を建てるとなると、改正建築基準法、各県・市・区の条例、地域協定、瑕疵担保履行法等、法律的な制約が非常に多のが事実です。

建てる地域により考え方が180度異なる事も日常です。

しかし、その全てを検証していかなければいけません。

私達は、設計部門は勿論、建築部門が一丸となって、その全てを検証していきます。

収益物件に興味のある皆様には「土地を買う事より、何をどう建てるか」が大切だという事はお分かり頂けたかと思います。

 

それじゃあ、「中古高利回物件」がいいのでは？

 

確かに、既に建っている中古物件は、簡単にそして楽に果実を得られるような気がします。

しかし、建てた当時と現在とでは法律も変わっています。

しかも減価償却が進み、補修費もかさんできます。

近年は、アスベストの法律も厳しくなってきています。

いつ、「オーナーの費用負担をもってアスベストを除去しなさい。」となるか分かりません。

私達は解体費用にアスベストの除去費用に600万円の費用がかかるのでその分、売却価格を下げてほしいと交渉しています。

そんなリスク回避もせずに購入してしまった中古物件を将来、建て替える場合、必ず同等以上の床面積の建物が建つとは限りません。

アスベスト問題の他にも、問題は山積みです。

建物が古い場合、建て替える時はセットバックも必要になるでしょう。

セットバック部分は、例え自分の土地であっても建ぺい率、容積率には使用できません。

隣地とのコンクリート擁壁を自費で全て積み替えなくてはならない場合もありますし、地盤が悪いと30~40mも深く杭を入れなくてはならない場合もあります。

それは、木造2階建の場合でもあり得ます。

しかし、説明の義務はあるものの、不動産広告にはそんなリスクは書いてありません。

リスクには小さな爆弾から大きな爆弾まで多様です。

ひとつでも爆弾に当たるとOutです。

この様にリスクが高いとわかっているので、高利回りをうたい、販売しているのです。

 

結論をいいますと、中古物件はPro用なのです。

いつ、幾らで転売出来るか、ローンは付くかまで考えて購入していく必要があります。

 

明日は、新築大家さんの実際の【お宝不動産】をご紹介します。