利回り物件奮闘記ブログ

こんにちは、牛島です。

最近、フッと思う事があります。


どうして、こうなったのか！？


何がか、と言いますと、、、、、

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こんにちは、牛島です。

最近、会員の皆様へ優秀な企画物件がガシガシ送られているかと思います。
今年は、物件の価格が安い為、非常に良い物件が仕上がっております。
その理由としましては、この不景気感となります。

世の中、全ての方々が不景気と感じているという事は、
当然、売主さんも不景気と感じていると言う事です。

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こんにちは、牛島です。


ここで入居促進の秘密を少し、、、、、

以前に、一ヶ月前のモデルハウス作成を紹介しているかと思いますけれども、
それ以外の秘密としては、何と言っても

《物件の綺麗さ》

これは、欠かせない手段の一つです。
新築でも中古でもこれは一緒です。
デザインもそうですが、掃除は非常に大切な事項となります。

入居募集の方に、どれだけ好印象を持って頂く事が出来るか！？
基本であり、絶対の項目となります。
当然ながら、これは新築に限った事ではありません。

当社物件でも良く見かけるのですが、
引越し等々で入居者の皆様がぶつけて建物に傷を付けてしまっている事があります。
それはパテ等にてしっかりと直しを行い、キッチリ塗り直しをする必要があります。
最低で月に一度は必要な事となります。

掃除報告と点検！
キチンと写真報告付きで管理会社からもらって下さい！

入居付け、変わりますよ～～

こんにちは、牛島です！

3月に入り私も決済、金消、お引渡しとバタバタしておりますが

いつもと言う突っ込みはナシで。。。。(´Д｀A;)

銀行さんも、相当忙しそうです！

こんにちは、牛島です。

フリーメールにてご会員登録をされてる

会員の皆様へ連絡になります。

先日、不動産投資の企画物件を配信させて頂きましたけれども、

届いてない等のご意見を頂戴しております（＞＿＜）

フリーメールや企業使用のメールアドレス等は、

迷惑メールになってしまったり、

はじかれることがございます。

お手数をお掛けして大変恐縮ですが、プロバイダーの

アドレスで再度ご登録をお願い致しますm(_ _)m

こんにちは、牛島です。メリークリスマス！

25日サンタさんからのプレゼント！

融資獲得されました不動産投資家のお客様がいらっしゃいます。

こんな日に融資承認がおりると言うのは、

何か良いですねぇ～(T-T)

世間では、100年に一度の不景気と言われておりますが、

街は大賑わいですよ？元町だからですかねぇ？

何はともあれ、おめでとうございます(´▽｀)

　こんにちは。牛島です。

　申し訳ございません！

　ﾌﾞﾛｸﾞ更新が止まっておりましたm(_ _)m

　その代わりと言ってはなんですが。。。。。。

はい！言い訳です！すいません！

　不動産投資の新築大家さんのHPページがリニューアル致しました♪

　ぜひ、セキュリティページ覗いてみて下さい(＾▽＾)/　

こんにちは。牛島です。

随分と、ブログ更新が遅くなりまして申し訳ございませんm(_ _)m

さて、最近ちょっと怒ってます(｀ε´)

と、いいますのも世の管理会社さんは、

顧客様（オーナー様）側でもなく、

入居者側でもない所が多くないでしょうか？

オーナー様側であるならば、

もっと空室リスクを緩和出来る様な管理体制は

出来ないものかと。。。。

相場に左右されない様にするにはどうすれば。。。

また、入居者側から見た場合には、

その入居者様にとって、

本当にそのスペースは満足いくものなのでしょうか。。。

せっかく不動産投資という大きな買い物をしているのにこれではなぁ。。。

そんな事を考えているうちに。。。。

そっか！w(゜o゜)w　理想の管理会社を作っちゃおう(´▽｀)
　
そんな結論になりました（笑）

 

　

　

　明けましておめでとうございます。

　本年もどうぞ宜しくお願い致します。

　さて、いよいよ本格的に融資に対するハードルが高くなりました(T-T)

　去年から、動きはありましたけれどもこんなにもハードルが高くなるとは。。。。（＾＾；）　

　しかしながら、チャンスでもあります。誰でも買える訳ではないのですから！

　融資のハードルが引き上げられたのは、何も個人の不動産投資家の方達だけでは

ございません。

　不動産業者さんに対しては去年の早い時期に同じ事が起きております。

　そうです！より安い価格での土地購入が可能という事を示します。

　しかしながら、融資が受けられなければ購入する事は出来ません。

　たとえ、それが大変良いお宝不動産投資物件であっても。。。。

　各銀行さん、全て違う意向を示しております。

　まずは、自分に合った銀行さんを見つける事がこの時期一人勝ちするカギとなりそうです。

 

　こんにちは。不動産投資の新築大家さんの牛島です。

　最近どれがオプションですか？と聞かれる事が多いです。。。

　理由は、本当にこの利回りなのだろうか？という疑問が多いからの様です。

確かに、ネット等で利回り物件を見てみると○○は別途や、××は別。

という表記も良く見かけます。

　実際に、あれよあれよと高くなってしまうケースもあるのかもしれませんね。。。。

　下記の見積り項目がよく抜かされている様です。

　○水道加入金

　○エアコン

　○外構工事

　○通信環境（光等）

　○浴室乾燥機

　う～ん。。。。水道加入金はその性質上分かります。

　けれども、

　他のものはしっかりとご確認をした方が後々宜しい様です。(´▽｀)

　え！w(゜o゜)w　何て事にならない様に。　

 

　いよいよ銀行さんの動きがおかしくなってきてますね。

　来年から？もうこれから？ハードルが随分と高くなる様ですね。

　しかしながら、当たり前なのかもしれませんね、全ての物件が

全て良い物件とは限りませんから。。。。。(T-T)

　こんな事を書いてはいけないのかもしれませんけれども、

中古物件、地方物件でのパンクの話しは良く耳にします。。。

　まぁ理由は様々あるかと思いますけれども、

現金を持っている方が一番強い状況となってきております。

　特に、来年からは数多くの良い物件が出てくる事が予想されます。

  理由としましては、不動産業者さんに限っては今この時点で融資

のハードルが高くなっているからです。

　そんな時期だからこそ、本当のお宝不動産投資物件はどんどん出て参ります。

そして、チャンスとなります。

そろそろ、資産の組み換え時期が来てませんか？

　全国的に周知の事実になってしまえば取り残される可能性もございます。

　地方物件、駅徒歩１０分越えている物件、、、、本当に大丈夫でしょうか？

現在の賃貸需要と供給関係をみておりますと心配になってきます。

なので銀行さんも同じなのではないでしょうか？

　お客様の既存の不動産投資物件は本当に大丈夫ですか！(｀◇´)！

　　　

　

 

こんにちは。不動産投資の新築大家さんの牛島です。

私の日常業務の半分ぐらいは、銀行さんに出掛けております。

それくらい銀行が不動産投資には重要なんですね。

その中で、最近少し気になっているのは

　難しくなってる？

と感じる事です。。。

以前は、通年１％優遇で２％切りとかは普通にあったのですけれ

ども、最近は頭に汗をかいてやっと獲得している気がします。

ええ、今までも苦労して獲得してましたよ。。。。。

最近では、資産背景はもちろんの事、属性も非常に見られております。

当社では、独自のファイルをお客様から頂くのですけれども、

それだけでは、十分ではなくなってきております。。。。

でも、当然ですよね。お金を貸すのですから。。。。

　

 

 

　こんにちは。不動産投資の新築大家さんの牛島です。

　最近は、土地の価格も上がってきてますね。。。

　そんな中、「おっ！何で？」という価格の物がたま～に

情報として入ってきます。電話が鳴り、仲介業者の方も、

まずは流してみよ～かと思ってさぁと言う話しを聞きながら、

数字を叩くと。。。。。w(゜o゜)w

素晴らしい机上の数字が出て参ります。

　そうです。。。。。。きっと。。。。何か。。瑕疵があるんです。

　早速、現地に飛びます。そうです！【スピード】が命ですから(｀◇´)

　やはり瑕疵はあります。当然です。しかしながら、その瑕疵の

内容によっては、それがお宝となります。

　今、現時点では瑕疵。数年後は？それが【答え】です(＾▽＾)

　不動産投資の利回物件はそこがまた良い所ですね。低い価格で、土地を買い

利回りを取りながら、数年後には価値が上がる可能性を秘めている。

　そんな楽しみも、転売とは違った形で良いのではないでしょうか。

こんにちは。不動産投資の新築大家さんの牛島でございます。

さて、本日は建設業界の裏話しをちょこっと。

今、建築業界は大変揺れております。

理由は唯一つ。。。

耐震偽造問題の余波として、６月２０日に法改正の見直しが入り、

事実、確認申請自体が大変通りにくくなっております。

通りにくくなっていると言うよりかは、通らない様にしてます！(｀ε´)

国の政策に、各市役所や民間が対処出来ず、責任逃れの為に

確認申請自体を通さない様に、違った方向で頑張っているからです。

我々の様な利回り物件を扱っている人間は、

それこそ、竣工時期も考えての計画を、当然しております。

なぜなら、それはお客様の成功への近道だからです。

本当に、国や役所は何を考えているのやら。。。

今出来る精一杯の事をしておりますが、腑に落ちない事が多いです。。。。

裏話というか、愚痴っぽい内容となってしまい申し訳ございませんm(_ _)m

　

こんにちは。不動産投資の新築大家さんの牛島でございます。

以前、このブログで物件には【ご縁】があると書かせて頂きましたけれども、

本当にそうだなぁと、今日は改めて実感をしました。

　

契約をし、銀行もOKをもらっている状態でも何かある時はあります。（＾＾；）　

元々、同意を得られていた肉親の方に、いざとなった瞬間に同意が得られなくなる。

あまりないケースかと思いますけれども、そういったケースはゼロではありません。

当人様は、欲しくて欲しくてしょうがなくとも、

法定相続人である方の同意が得られなければ、

当然銀行は貸してはくれません。

これが、単身者であった場合は違って参りますけれども。

また、保証人を付けずに行う方法はありますけど、

非常にハードルが高いものとなります。

 

結果としましては、違う方がその物件を手に入れる運びとなりました。

しかしながら、結果だけを見ていきますと元々その方の為に、

その物件は最初からあった様な不思議な感覚にもなります。。

時期がずれるのも含めまして。。。。

良く二番手だからと、意気消沈される方もいらっしゃいますけれども

そんな事はありません！もう一度断言致します。

不動産投資につきものの物件は、【ご縁】です！

さてさて、地域的に現状いらっしゃるお客様にそぐわない物件や
大きな物件（２～３棟）等を新規不動産投資物件情報としまして、
今後は、HPトップにUPして参ります！！

申し訳ございません。。。実は、お客様より「そんな物件あったの？！」
と言われてしまいまして。。。。。う～ん、人間ですからね。。。

誠に申し訳ございませんm(_ _)m

この様な事もなくなると思いますので。
本当に足の早い物件は別ですけれども、なるべく載せていく様に致します。

お会いさせて頂きましたお客様もまだの方もご期待下さい！　

さてさて、待ちに待った新規不動産投資物件（土地）が沢山やって参りました♪
毎日あるんですが、、、机上で合うものが少ないものですから、、、、

まず、机上という意味合いですけれども、下記の様に業務は進みます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1） 様々なルートから新規土地情報が当社へ

2） 机上で、一番有効な土地活用（容積率等にて、店舗、1Kマンション、
　  自宅併用、ファミリーマンション等）を考え、その場合の利回りを算出。
　  企画として成り立つか否か？を検討

3）　成り立てば、ボリューム（企画に合わせ、成立するかどうか）設計をします。

4） 上記と並行して、
　　役所（地盤の強さや、給水管の太さ、特殊な条例、要綱はないか）と現地視察。
　   ※役所関係は、建築コストを見る上で大変重宝し、現地は紙面上では分からない落とし穴を教えてくれます。

5） 上記、2つを満たしていれば、今度は市場調査。
　（これは、本当にこの企画で大丈夫か、進行中もずっと調べていきます。）

6） お客様に提案と同時に土地を止める作業と土地値交渉。
    （この間、最速で当日。）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　
この一連の作業で、一番大切な事それは、、、


スピード！！


この一言に尽きます<(_ _*)>


１～６を最速で当日中に行うんですよ！！
一般に出している暇ないんです。。。

当然、おいしい（良い土地）物は皆様、狙っております。
特に不動産屋さんは、買った！の一言で終わってしまうのが、現状です。
ローン条項もないですし。
何度となく、、、、逃がしております。。。。m(_ _)m

だからこそ、私達は少しでも早く動き、少しでも早く提案をします！
結局、ご要望地域を聞いていたり予算を把握しているお客様に
一番に提案をしてしまう結果になってしまいます。
・・・なんて、言い訳っぽいですかねぇ（笑）

で、本日の成果ですが　0　です。
出回っていない情報自体は、30件ぐらいあったんですけれどもね、、、、　

難しい仕事です。
でも、だからこそ良い物件を提供出来ると信じております。

 

さて、今日は面白い利回り物件？不動産投資物件の依頼がありました。
大きな土地を持つご高齢のお客様からのご依頼です。

内容は、大きな土地を分割して半分を売り、
残りの敷地は、その売ったお金で自宅併用のマンションを建てるというもの。

現状の年金では生活が苦しい様です。
これは、世のご高齢の皆様全てに言える事ではないでしょうか。
しかしながら、一生懸命働いてきてこれはないですよね、、、、、

ですので、精一杯の提案で今後の生活を安定したものにして頂きたい！
この一心で今、プランを作成しております。。。
この仕事が出来る事を誇りに思う一日となりました、、、、、