完成物件　練馬区新桜台｜ 不動産投資

　この案件は管理会社より「地主さんが売りたがっているが、なかなか条件が折り合わない、管理委託する事を条件にどうでしょうか」との相談を頂きました。地図で場所を確認してみると、西武有楽町線新桜台駅より徒歩2分、桜台駅からは6分と好立地でしたが、一つだけ大きな難点がありました。それは環状七号線に土地が面しているという事です。騒音は非常に賃貸住宅にとってハンディな事です。絶えず入居者が入れ替わる傾向があります。この条件を克服するため、ある秘策を持って現地に向かいました。幸い、現地は環状七号線の陸橋の中間で6mの側道に面していたので振動はありませんが、やはり騒音は気になりました。なんせ東京の大動脈、24時間車が絶えることはありません。ボリュームプランを入れてみると11戸、無理して12戸と、まずまずの利回りです。あとは音の問題です。壁の間に遮音シートを埋め込み、居室を環状七号線と反対側に配置しました。廊下より玄関を通じ、玄関ドアを閉めると全く音はしなくなります。予想通りでした。居室に至っては、静か過ぎる(防音工事の欠点？)くらいです。3階の環状七号線に一番接近している部屋をモデルルームとし、1ヶ月前より内覧会を行い、賃貸会社にも静かな事を十分に理解してもらってから入居募集を始めました。竣工後も無事満室稼動。クレームもクローゼットの締まりの不具合が1回あったのみで、音については１度もありません。

　不動産では｢物件に惚れるな｣とよく教えます。地形が良かったり、駅から近いと、つい気に入って（惚れて）しまいます。そして、その土地の瑕疵を冷静に見られなくなります。欲しい、買いたい、やってみたい、という気持ちがどうしても先行してしまいます。結果、あとから気が付く問題に対処できません。自宅ではなく、収益物件です。1年間に得られる果実から逆算して判断します。1等地は誰もが欲しがる土地です。しかし収益は上がりません。2軍や3軍の選手から将来のエースを探すような仕事です。｢新築大家さん｣では人があまり関心を持たない物件を、建築技術と企画力で1等地に致します。私どもが呼ぶ1等地とは、果実の収穫高が1番の土地の事です。