不動産投資の新築大家さん 担当者のつぶやき
tag:www.oyasan.jp,2011-05-31:/tweet//9
2020-01-27T09:42:55Z
【不動産投資なら新築大家さん】スタッフのつぶやきブログです。利回り物件についてのご相談は新築大家さんへ!専属コンサルタントが不動産投資をサポートいたします。
Movable Type Commercial
新規サラリーマンの不動産投資
tag:www.oyasan.jp,2020:/tweet//9.939
2020-01-27T09:30:00Z
2020-01-27T09:42:55Z
利回り物件奮闘記「色々なお仕事」の続きの様なお話ですが、 最近オーナー様にお会い...
新築大家さん
利回り物件奮闘記「色々なお仕事」の続きの様なお話ですが、
最近オーナー様にお会いする機会が多くありました。
恥ずかしながら、いただくご質問はサラリーマンに対する融資が厳しくなった事で、
【藤和は大丈夫ですか?】という内容でございます......
前回、少し触れましたが法人様の注文建築比率が多く
建築会社としては有難い事で受注を頂戴しております。
また、もう一つ非常に多いご質問は
【融資は出ないんですよね?】
金融機関の締め付けに伴い関心事の多くはそこに尽きると思います。
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今回、スルガショック等の問題から新規サラリーマンの
不動産投資に関してはタブー視されております。
(価格の小さいものは、返済能力でみます)
但し、その中でも融資の出る方はおります。
理由は、サラリーマンなのか否かに答えが集中します。
サラリーの収入と家賃収入、どちらが高いのか?
答えは家賃収入が高い人が今まで通り審査対象となります。
もちろん、既存物件状況が良くなければいけませんが。
反対に、サラリーだけの方は特別視出来る属性かどうか。
(以前、書きましたが物件判断が出来ないので支払い能力での判断になります。)
分かりやすく言いますと、相続等で大きな資産が入ったり、
相続で得た土地の有効活用です。
(サラリーマンの不動産投資、高額の物件はタブー視されているので)
尚、自己資金は高目になるのは下記の理由となります。
現状土地値が高いので物件評価と販売価格に大きな開きがある以上、
しょうがないと思います。
厳しくなっているのと相乗効果で自己資金が上がっている様にもみえますが、
普通に、評価と販売値の開きとなります。
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物件の動き
tag:www.oyasan.jp,2020:/tweet//9.937
2020-01-06T02:00:00Z
2020-01-07T09:59:50Z
今回は土地値に関するお話しです。 2020年に入り相当数の物件が動き始めました。...
新築大家さん
2020年に入り相当数の物件が動き始めました。
いずれの物件も指値可能となりますので、
どこまで指値が通るかが楽しみとなっております。
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まずは神奈川が先に動き始めた感があります。
指値が徐々に通り始めると下がり始めましたと言えるのですが、
今後の動向を追って参ります。
土地値が下がれば利回りも上がり、それだけ
物件価格(土地、建物)が安いと言う理屈になります。
積算方式にせよ収益還元法にせよ評価金額に近くなっていく図式となりますので、
融資はおのずと出やすくなる訳ですが、あまりに悪どい業者が多かったので、
様子見と言ったところでしょうか、、、
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新年のご挨拶
tag:www.oyasan.jp,2020:/tweet//9.935
2020-01-03T04:00:00Z
2020-01-07T08:59:08Z
皆さま明けましておめでとうございます。 本年も何卒よろしくお願い申し上げます。 ...
新築大家さん
本年も何卒よろしくお願い申し上げます。
さて、昨年は台風被害が想像を超えた形となりました。
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植栽が倒れ、ひどい物件では膝下浸水の物件もありました。
今年は台風被害が少ない事を願っていますが、
災害だけに何とも言えず、お祈りをするしかありません、、、。
尚、今回最も気にしたのは火災保険での保障内容です。
実際には一部、木の倒壊だけは適応にならない保険内容はございましたが、
それ以外は全て火災保険での対応で出来たと記憶しています。
こちらを機会に、一度保険内容(台風被害)を
見直してみるのも良い機会かもしれません。
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川崎区大師河原にて地鎮祭を行いました
tag:www.oyasan.jp,2019:/tweet//9.926
2019-07-17T07:54:23Z
2020-01-07T09:00:01Z
新築大家さん会員の皆様こんにちは! 川崎区大師河原にて地鎮祭を行いました。 梅雨...
新築大家さん
川崎区大師河原にて地鎮祭を行いました。
梅雨らしく雨の日が続いておりましたが
本日は晴天の中行うことが出来ました。
下記に地鎮祭の写真を掲載いたします。
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土地・仲介業者の動向
tag:www.oyasan.jp,2019:/tweet//9.911
2019-04-01T02:00:00Z
2019-04-01T02:00:16Z
不動産投資には、まだまだ向かい風が吹いていますが、 その中でも、よりよい企画を作...
新築大家さん
その中でも、よりよい企画を作り上げるために、営業を強化しております。
その際、土地の情報を仕入れる為に、不動産業者等に営業をしています。
話している中で、「アパート・マンション業者の営業が
以前より少なくなってきている」事を感じる営業の方もいらっしゃいます。
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同じ土地の情報を、複数の業者から紹介される状況になっております。
日経新聞でも、アパートローン失速の見出しで融資付けの記事が出ていましたが、
そのあおりで以前なら決まっていたであろう土地も売れない状況になっています。
業者が保有している、投資用不動産の在庫を圧縮する為に
損切りしている内容も載っており、
「いよいよ土地値が下がってくるのか!?」と期待感もあります。
今まで出にくかった地域なども、今だからこそ、モノになる。
出てきたらモノにする。今までよりも選択肢は広がっております。
厳しい状況ですが、逆にチャンスと捉えてください。
気になる物件などございましたらお気軽にご相談ください。
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どこに、ではなく誰に、が重要
tag:www.oyasan.jp,2019:/tweet//9.910
2019-03-27T08:30:42Z
2019-03-27T08:35:46Z
昨年からの融資厳格化により、相変わらずの状況が続いております。 先日、某金融機関...
新築大家さん
先日、某金融機関の担当者と話している中で、アパマンローンに従事していたが、
アパマンローンでの貸し出しが難しくなってきているので、
住宅展示場を回り、住宅ローンに取り組んでいると伺いました。
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この金融機関では、今の今は難しいと判断できてしまいます。
一方で、同銀行の別支店では決してそんな事は無く、
物件さえあれば気軽に持ってきてほしい。是非融資したいという声も聞きます。
何が一番重要かと申し上げますと、ずばり「担当者」です。
こんな状況だからこそ、不動産投資への融資に前向きな担当の方でしたら、
まだまだ可能性はあるのではないでしょうか。
どこの金融機関で通すというより、「誰にもっていけば通る」という所に
重きを置きまして、今後も活動してまいります。
融資のご相談もお気軽にお申し付けください。
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最近の傾向
tag:www.oyasan.jp,2019:/tweet//9.906
2019-03-05T07:30:00Z
2019-03-05T07:31:45Z
最近は整形地でなく変形地でも価格が高騰しております。 特に都内に関しては高値でも...
新築大家さん
特に都内に関しては高値でも売れていきます。
1都3県の3県では少し価格が落ち着いてきた感はございますが、
それでも数年前と比べますとまだまだ高値が続いております。
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その土地をどのように組立すれば成り立つかを考えます。
最近の傾向からしますと、駅徒歩5分以内の立地に人気がございまして、
土地値が高くても将来的な入居率や不動産資産として考え、
利回りよりも立地でご購入される方が増えていると思います。
ターミナル駅となりますと、駅徒歩5分以内物件は中々難しいですが、
やはり人気がございます。
弊社としても駅近物件は、レジデンスの組み立てよりも
テナントビル企画での組み立てが主流となってきました。
今年に入ってからもすでに数物件テナントビルのお引渡しをさせていただきました。
駅近物件は旧法借地権も多いので、借地権や所有権にこだわらず
良い企画をご紹介できるようにしていきます。
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不動産投資への不安
tag:www.oyasan.jp,2019:/tweet//9.903
2019-02-20T00:30:00Z
2019-02-20T00:30:37Z
スルガ銀行から始まり、サブリース問題そしてレオパレス建築問題と、 話題が多すぎる...
新築大家さん
話題が多すぎる今日この頃ですが、何処も大手企業さんが問題になっています。
先日、建築現場をオーナー様へご案内しておりますと、
建築基準法と違う材料は使用していないか?というご質問がございました。
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外部検査機関の確認もございますので、現場の職人が変更したり、
効率を優先する、というのは現実不可能に思えます。
大手建築会社ですと工場生産で、形式認定を取得しておりますので、
現場での検査は、お任せで確認をしていないのか、好き放題なのでしょうか。
弊社がそんなことを行ったら完全に、皆様の信頼をなくし経営は、
続かない状況に追い込まれます。
一棟一棟しっかりと建築し、管理含め30年の長い経営をサポートしていく事が
信頼を得る事だと信じております。
建築現場をご覧になりたいオーナー様はいつでも担当にお声掛け下さい。
当社建築現場は、いつでもご覧いただけます。(安全な時期となります)
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物件の市場観
tag:www.oyasan.jp,2019:/tweet//9.897
2019-01-31T03:00:00Z
2019-01-31T03:03:34Z
皆様、2019年も何卒よろしくお願い申し上げます。 さて、今の物件の市場観をお話...
新築大家さん
さて、今の物件の市場観をお話したいと思います。
昨年夏ごろから2億円以下の個人投資家向け投資物件の流動性が下降しています。
理由は皆様ご存知の通り、融資引き締めです。
2012年ごろから個人投資家向け投資物件市場は右肩上がりで2018年がピークでした。
融資が出なくなったのと価格が高止まりしていた影響で、
物件の売れ行きは鈍くなっています。
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アクセスできる情報交換ネットワークがあります。
不動産業者はこれを活用して仕入れ物件を探します。
これは、土地の大きさや坪単価、日付を指定して
最新の物件情報を確認することが出来ます。
弊社が基準とする条件で検索しますと、昨年ピーク時の直近3日の検索件数は
多くても150件程度でしたが、現在はその3倍の450件程度になっています。
個人的にはピークは過ぎたと思っていますのでいずれ値段が落ちてくると思います。
ただ、一般の方々はオリンピックの期待感により
まだまだ高く売れるだろうと思っている方が大半です。
売主の希望価格が高いことは仲介会社の担当者も理解しています。
もし物件の購入を検討されている方がいらっしゃいましたら、
思い切って指値をしてみるものありかと思います。
明確な指値の理由とともに買付証明書があれば、
担当者も売主に交渉しやすくなるので、
意外と良い条件で物件が買えるかもしれません。
厳しい状況ですが、逆にチャンスと捉えてください。
弊社コンサルタントは価格交渉や条件交渉も行ないます。
気になる物件などございましたらお気軽にご相談ください。
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企画の打開策
tag:www.oyasan.jp,2018:/tweet//9.896
2018-12-26T02:00:00Z
2018-12-26T02:01:30Z
融資の引き締めが加速していく中、今までの新築大家さんの企画では、 融資が非常に難...
新築大家さん
融資が非常に難しくなります。
理由は新築である事と、重量鉄骨である事により担保が割れます。
融資基準があがっているのかは分かりませんが、
物件の評価方法や物件評価依存で
融資額が決まってしまうようなケースが多々ございます。
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購入を断念されるケースもあるのではないでしょうか。
打開策としては、物件の価格を下げ、物件の評価を上げ、担保の割れを減らす事。
という夢のような話。路線価が高いが売買価格は安いというのが理想です。
そのような土地があれば、市場にはまず出回りません。
その情報をつかみに行くのが良い企画が仕上がる最速の方法です。
それ以外ですと、理想を追い求めすぎて、何も始まらないと意味がありませんので、
前回のブログでも書きました通り色々と新企画を模索しております。
新築大家さんならではの木造企画、分譲企画等......
来年も宜しくお願い致します。
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自己資金の必要性
tag:www.oyasan.jp,2018:/tweet//9.895
2018-12-26T01:40:00Z
2018-12-26T01:42:46Z
最近はアパートローン融資が厳しい......との声が多いですね。 実際に何が厳し...
新築大家さん
実際に何が厳しいのかはご存じない方が多いと思います。
物件や属性への評価基準が厳しくなったのは確かですが、
資金を貸し出す側(金融機関)からすれば当然のことと思います。
そもそも不動産投資をされる方は株やその他の金融商品ではなく
なぜ不動産を選ばれたのか、をお考えください。
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100か0かの投資ではなく、リスクは低くリターンも低いですが
安定性で選ばれているのではないでしょうか。
その観点で考えればフルローンやオーバーローンでの不動産投資は避けるべきです。
資金を残して次の物件の頭金に使いたい、流動資産は手元に残しておきたい、
これは投資家さんでなくても、そうお考えになります。
リスクを取る投資は世の中にたくさんございます。
低リスクで資金を増やしていきたい方だからこその不動産投資ではないのでしょうか。
投資家さんの中には相続対策や節税対策の方もいらっしゃいます。
これからの不動産投資は、よりリスクの低い安定した投資へと進んでいきます。
その為には当然、自己資金を出す必要性がございます。
自己資金を出すことにより、リターンも安定して増えるのですから、
投資商品としては申し分ございません。
自己資金を出さない不動産投資という観点は忘れていただき、
自己資金を投入し、いままで以上に低リスクで安定した投資へと変えていくべきです。
金融機関はそのようなお客様を全力でサポートするかと思います。
年末に向けて、ますます寒さも厳しくなるかと存じますので
お身体に気をつけて、良いお年をお迎えください。
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様々な取り組み
tag:www.oyasan.jp,2018:/tweet//9.893
2018-12-19T06:00:00Z
2018-12-19T06:00:38Z
皆様もご存じの通り、弊社は重量鉄骨造の建築をメインに受注をしております。 しかし...
新築大家さん
しかしながら昨今の不動産市況を考え、
RC造や木造の建築も受注する方向性で考えております。
冒頭にてなぜこのような話をしたかと申しますと、
土地を仕入れる上でとても重要な事となるからです。
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探す物件の幅が大きく変わる為となるからです。
例えば重量鉄骨造をメインで考えている時には
主に商業系の用途地域を重点的に探します。
ですが、木造となりますと住居系がメインとなります。
木造ですと上に伸ばす建築が出来ないため、数字が合いにくくなります。
最近では仕入れ営業をしながら建築の請負も同時にさがしております。
RC造の方が重量鉄骨造より価格は高くなりますが、
特に上に伸ばす大きな物件を建築される方には
利回りよりもRC造を好む傾向がございます。
レジデンスの建築が大多数を占めますが、
最近ではテナントビルも建築しておりますし、
その他色々な取り組みや企画を進めておりますので
仕入れ担当としてはどのような結果となるか非常に楽しみです。
私たちは投資家の皆様へ少しでもワクワクする企画を提供できるように、
土地探しに全力で取り組んでおります。
皆様、楽しみにしていてください。
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金融機関の融資姿勢はどうか
tag:www.oyasan.jp,2018:/tweet//9.892
2018-12-17T05:35:00Z
2018-12-17T05:39:24Z
こんにちは。 スルガショック以降、金融庁の動きにより金融機関は融資引き締めの姿勢...
新築大家さん
スルガショック以降、金融庁の動きにより金融機関は融資引き締めの姿勢です。
融資対象を資産家や富裕層向けにシフトしており、
以前のようにサラリーマン大家さんを含めた
個人投資家への融資はしばらく厳しいと思われます。
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2割~3割の自己資金が必要だと某銀行担当者から話しを伺いました。
また金消契約時には、エビデンスの原本提示が求められるなど、
審査がより厳格化されている印象です。
融資が出ている、売れている新築物件の特徴としては、下記のような物件です。
・5,000万円~10,000万円以下
・表面利回り7%~8%
弊社は1億円から3億円のレンジでの商品企画が大半でございましたが、
今の融資状況を勘案しますと、商品の小型化、または
新たな商品企画が必要だと考えております。
皆様に良い企画を提案でいるよう尽力して参りますので
今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。
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日本都心部の不動産価値
tag:www.oyasan.jp,2018:/tweet//9.891
2018-09-28T02:30:00Z
2018-09-28T02:30:22Z
こんにちは。7月末に本社が移転して約2ヶ月が経過しました。 品川駅が最寄りの駅で...
新築大家さん
品川駅が最寄りの駅ですが、通勤時間の人の多さには戸惑いました。
東京の人の多さを感じながら、会社に通っております。
さて、東南アジアと言えば、日本よりも物価は安いかわりに
インフラや都市開発は発展途上というイメージがありましたが、
現実は地下鉄や高速鉄道線が網羅されており、
高層ビル、高層コンドミニアムが建ち並んでいました。
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未開発な土地があるようで、コンドミニアムや商業ビルの建築現場が
たくさんありました。経済の発展とともに物件価値も上がっていくだろうと感じました。
先日の日経新聞で、外資の不動産ファンドが2020年までに
日本の運用資産を2200億円増やすという記事が載っていました。
先進国の中では、不動産価格が高値でも低金利の為、投資妙味があるようです。
大型案件は、外資ファンドや機関投資家の買支えによって
高値が続いていくかもしれません。
逆にスルガショックで、個人用の不動産融資は厳しくなりました。
融資がつかなければ土地値が下がるので、大型案件と小型案件の
不動産価格は二極化するのではないかと思っております。
ちなみに、タイと日本の小型案件の利回りは5%台と同じくらいで、
先進国の中ではまだ高い利回りになっています。
シンガポールや香港、米国などの先進国は2%台です。
もし日本の小型案件にも資金が流入すれば、
いまの利回りでは購入できなくなるかもしれません。
弊社は小型案件がほとんどですので肌感覚を申し上げますと、
23区の人気エリアはまだ上がり調子、ターミナル駅から数駅離れた場所は
価格の安いものがちらほらで指値が通りやすくなった。このような印象です。
皆様に良い企画物件をご紹介出来るよう日々業務に励んでおりますので、
今後ともどうぞ宜しくお願いいたします。
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厳しい融資状況に対しての今後の備え
tag:www.oyasan.jp,2018:/tweet//9.890
2018-09-27T09:00:00Z
2018-09-27T09:02:28Z
最近の銀行融資の状況ですが、投資物件に対する融資は、 地主関係の方、医師・弁護士...
新築大家さん
投資物件に対する融資は、
地主関係の方、医師・弁護士などのいわゆる士族の方、
安定経営者と絞られている様子です。
金融庁の投資物件に対する引き締めも「カボチャの馬車」をめぐっての
スルガ銀行の融資不祥事が更にその門を閉じたようなこの頃です。
銀行の融資先を先に述べた方々に対しても、自己資金2割以上は必要という
融資条件の金融機関も増えてきました。
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会社経営者の考え方に似ています。
お金=不動産の価値は同等の考えなので、収益物件の担保評価が割れた場合は、
その分自己資金で補うといった形での融資を推進しているようです。
その投資物件は、当然に盤石の安定経営となりますので
金融機関としても安心!という事でしょう。
しかしながら、この数年で収益物件を購入された会員様から
「自己資金が貯まってきたのでもう1棟!」との相談を受けております。
金融機関に打診してみると、とある会員様は「後1年位、今まで通り貯めて頂ければ
ご融資検討可能です!」とのことでした。
収益物件の融資が厳しくなっても、既に融資運用を潤沢にされている方々なら
融資条件のハードルが上がったとはいえ、収益物件の買い足しは可能です。
ご相談は当社コンサルタントにお気軽にお問合せください。
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