不動産投資の新築大家さん 担当者のつぶやき

皆様こんにちは。
暑い日が続いております。皆様、体調管理には十分お気を付けください。

今回は、土地と接する道路の方角についてお話いたします。
皆様、土地情報をお探しの中で、とんでもなく安い物件を
ご覧になったことはありませんか。

蓋を開けてみると、「再建築不可」の土地だったりします。
これは、建築基準法や各自治体の条例で定められている、道路の幅（幅員）と
その道路が接している方角の条件（接道条件）を満たしていない土地のため、
建物が建てられないのです。

このように土地の価値というのは、道路と密接に関係しています。

我々新築大家さんは、道路の幅員や接道の方角をみながら土地を精査しています。

例えば、
① 50坪/建蔽率60％/容積率300％/一種住居地域/東側接道幅員8ｍ
② 50坪/建蔽率60％/容積率200％/一種住居地域/北側接道幅員8ｍ

こんな2つの土地があったとします。
一見すると①の方が、容積率が高いため、大きいものが建ちそうです。

但し、住居系地域は、北側に存ずる土地建物に一定時間以上
日影を落してはいけないという規制（以下、日影規制）があるため、
高さ10ｍ...... つまり3階建までしか建築できず、容積率を
目いっぱい利用できないことが多いです。

3階建ですと部屋数が確保できず、よっぽど土地値が安くない限り、
新築大家さんの企画から外れてしまいます。
よって①は、その規制のため、容積率を消化できない土地となります。

しかしながら、②のように北側道路に接道をしている土地の場合、
道路幅員分（今回の場合は8ｍ）日影規制や道路の採光や通風を
確保するための建物高さ制限（道路斜線制限）を逃れることにより、
5階建が建築でき、容積を目いっぱい利用できるケースがあります。

このように、他の皆様が気付かないような土地が眠っているかもしれません。
皆様も土地を探される際は、是非道路接道の方角も気にしてみてください。

新築大家さんに土地情報をお持ちいただければ、
ボリューム検討させて頂きますので、お気軽にお声がけください。