顧問会計税理士 野口孝史：インタビュー
アパート経営に興味はあるけれど「税金」と聞くだけで頭の痛くなってしまう人は多いのではないでしょうか。税務上では、ほんのちょっとしたことが、のちに数百万円単位の大きな差となることがあるのでほうっておくのは危険です。
当社で18年に渡って顧問税理士を務め、新築大家さんを税務面でサポートする野口税理士にお話を伺いました。
―不動産投資における税金の仕組みを教えてください。
野口： 不動産投資とはもちろん不動産所得を得るという事ですが、会社で毎月お給料から天引きされ税金を支払うのとは違い、毎年3月15日までに自分で「確定申告」をする事になります。不動産所得に関する税制は、毎年のように改正が行われるので、どのような税制の特例措置があって、その際にどのように確定申告をすれば良いのかという事にまでなると、自分で申告するのは大変な作業ですので、私どものように的確なアドバイスが出来る専門家が必要になります。
―野口さんは具体的にどんなことをサポートしてくれるのですか。
野口： 税務全般をフォローしています。最近、複雑化している税法への対策や節税、正確な申告書の作成に関する事など、税務に関する事ならどんなに小さな事でも構いませんのでご相談下さい。私自身、不動産免許（宅地建物取引主任者）も持っておりますので、特に不動産投資に関する税務は得意としております。建物建築に係る消費税の還付請求、青色申告の申請による所得控除額の割り増し、あるいは有利な減価償却方法の選定等、お客様が合法的に節税できる方法をアドバイス致します。当サイトからのメール相談については、基本的に無料で応じています。また、実際に新築をされて不動産所得の申告が必要になったお客様については、初年度の｢確定申告｣の手数料を無料にてお引き受け致します。
―これから不動産投資をはじめようとしている方に何かアドバイスはありますか？
野口： 儲けが目的なのであれば、いきなり人に聞いたりするのではなく、まずは自分でよく勉強をする事が大切です。土地や建物、税金などについてしっかり勉強したうえでスタートをし、絶対に見切り発車はやめましょう。そして、土地の立地や間取りなどは、自分が住みたい場所、住みたい間取りであるという事が大切です。相続した広い土地があるからと言ってむやみに建てても、駅から遠くては入居者が来ません。それなら、その土地を売って、駅の近くに多少狭くても新たに土地を買って建てた方が効率の良い投資と言えるでしょう。
私がこんな事を言えるのは、多くのお客様のご相談に乗ってきたというのもありますが、実は私も不動産投資をし、マンションを所有しているオーナーなので、身をもって不動産投資の難しさを実感しているというのも大きいと言えます。
所在地：横浜市西区
築年月：平成18年11月
土地面積：約115m2（約35坪）
間取り：5階建てマンション
（1Fテナント、2F事務所、3・4F賃貸マンション、5F倉庫）
自己資金：0円、フルローン
土地価格：1億円 ／ 建物価格：9,000万円
毎月ローン返済額：30年ローン、88万円
月々収入：145万円（表面利回り9.15％）
―不動産投資をしようと思ったきっかけは何ですか。
野口： 元々横浜駅西口で事務所を借りていたのですが、近くにあった廃業した保育園の壁に｢お問い合わせは○○不動産まで・・・｣というような貼り紙がされていたので、その不動産業者を訪ねてみると｢すぐに売る予定はないが、オーナーに聞いてみます｣との返事でした。しばらくするとその業者から｢オーナーは売っても良いとのことですが、金額は○○円です｣とのこと。金額を聞いて一瞬諦めましたが、一応、｢更地にした上で金額を○○円にしてくれるのであれば購入します｣と指し値をしてみたところ、それで売っても良いという事になってしまいました。まさかこんなに早く決まるとは思っていなかったので、それからが大変です。自己資金は全く用意していないので、とにかく急いで銀行回りを始めました。私の場合、きっかけは偶然目にした貼り紙ですが、駅から近くて立地条件も完璧だと思いましたので、思いきって決断した次第です。
―投資する際、何が大変でしたか。
野口： 初めてのことなので、全てが大変でした。融資の依頼は1件目の銀行では断られ、2件目の銀行で｢自宅を売って頭金にする｣という事でOKが出ました。しかし、自宅を売却する事は家族の大反対にあい、その旨銀行にお話して一からプランを変更して頂き、頭金無しでフルローンを受けるということの承認を得ました。友人でもある新築大家さんの露木社長に色々相談をし、綿密に計算した資金計画書を提出したのが功を奏したのだと思います。仕事柄、こういう資料を作るのは得意とするところではありますが、いざ自分のこととなると、ずいぶん苦労したような気がします。また、これほどの金額の建物を建築するにあたり、どのようにして信頼できる設計業者、施工業者を選定するのかということは頭を痛めました。最終的には、投資用マンションの設計施工を得意とする業者さんに依頼しましたが、やはり大きな買い物ですので、融資の相談も含め、結局は専門家に依頼するのが正解だと思います。
―実際に大家さんをしてみてどうですか。
野口： お蔭様で、満室で稼働しています。2階は私の税理士事務所のフロア、５階部分は専用の倉庫として利用しているのですが、今まで家賃を払っていた事を考えると、その分が他のフロアの家賃収入で賄えるので随分楽になりました。管理面では、まだ始めたばかりなので不慣れなことも多くて、今までになかった悩みも多くなりました。管理は地元の不動産業者にお願いしているというものの、やはり家賃の滞納とか、騒音のクレーム等があると神経を使います。
野口税理士事務所
野口 隆史
昭和63年税理士免許取得、平成3年に独立開業。宅地建物取引主任者
メールや電話での対応も受けていますが、できる限りお客様とお会いし、お客様一人ひとりに合った最適なアドバイスをしていきたいと思っています。
