不動産投資が初めての方｜ 不動産投資

　昨今、不動産投資が過熱しており、ブームに乗り遅れまいとして不動産を気軽に買おうとする人が増えています。不動産投資は安定した収入を得られる可能性が高い分、リスクも抱えなければなりません。｢機会があったら・・・｣｢よくわからないけど儲かりそうだから｣などと思われている方は、後悔しないためにも一緒に勉強しましょう。完成現場や施工中の見学会や、土地の査定・ボリューム調査を通じて練習しましょう。

　まずは当社コンサルタントと面談の機会を頂きます。その際にあなたはどのくらい本気で不動産投資をお考えなのか、そしてどんな新築大家さんになりたいのか意気込みをお聞きしたいと思います。

　また、当社では、ご自宅を所有されていない初めての方には、自宅併用賃貸をお勧めしております。不動産投資をする上で、一番大事で難関なのは"銀行"です。

＜なぜ自宅併用賃貸をおすすめするのか＞

　独身者の方又は奥様の連帯保証の協力を得られない方、収入の少ない方、2年分の納税証明がない方の新築1棟ものの投資ははっきり言って無理です。(キャッシュで買うのなら別ですが。)それは、銀行がお金を貸してくれないからです。

不動産投資で一番大事なことそれは「銀行」です。

　銀行は不良債権を一番嫌います。お貸しした資金を長期にわたり確実に回収しなければならないのです。ご自宅を所有していないと、生活の拠点が無く不安定な状況と判断します。賃貸居住ですと、いつ引越しをされるかもしれない、引越し先が分からなくなってしまう、などの理由において審査の対象外となります。

　よく不動産投資のカリスマ先生方は、自宅を持つな！与信が毀損する！等とおっしゃいますが、確かに住宅は幾ら投資しても収益は生みません。しかし、あまり投資熱が行き過ぎるのも、どうかと思います。私は建築家でもあります。このストレス社会の中で、サラリーマンと投資家を両方こなしていく事は並大抵の事ではありません。週末位はお好きなご自宅でご家族とくつろいで頂きたいものです。もし与信の毀損とだけ考えるならば、お子さんを一人作ると年収より200万の減額です。だからと言って、子供を作るなと教えますでしょうか？ 少し悲しすぎませんか、週末をゆっくり過ごす・・・。がんばり続けるご自身への投資は必要だと私は考えます。

　ではどうしたらよいでしょうか？私は、収益のある賃貸併用住宅をお勧めします。賃貸併用住宅とは、住宅ローンを利用して、自宅の床面積を賃貸面積より少しだけ多くして、建築する事です。

まずお断りいたしますが、弊社ではセミプロ、プロの方にもいきなり物件はご紹介しません。始めに個人の属性について細かく伺い、その上で銀行に相談と審査をします。この事を弊社では「健康診断」と言っています。この段階で実は借り入れに問題のあるポリープが見つかる事が多いのです。たかがビデオレンタル店のカードで幾ら与信が毀損しているかご存知ですか？このような小さいポリープを発見し銀行の本審査までに完治させて、戦闘能力が高まった段階で物件の持ち込みです。結果、好条件や物件の取得の可能性が高くなり結果フルローンとなる場合があるのです。

　自宅併用賃貸の場合、アパートまたはマンションの一角がご自宅となりますので、ご家族のニーズに合わせた建築が出来ます。例えば、お子様が小さいうちは部屋を貸し出し、大きくなったら一旦賃貸をやめて子ども部屋にし、お子様が大きくなり自宅を出られたらまた部屋を貸し出す・・・というようにライフスタイルに柔軟に対応できるプランの家が建てられます。しかも、住宅ローンは賃貸収入から捻出するので効率の良い投資ができます。

●賃貸併用事例

構造：S造3階屋上付
所在地：東京都豊島区南大塚
最寄り駅：JR山手線　大塚駅徒歩3分
敷地面積：41.66m²
（土地価格2260万）
延床面積：90.04m²
（建築費1800万）
備考：防火地域

この土地は不動産業者より敷地が狭く防火地域の為木造が2階までしか建たず、建売にも不向きと相談を受けました。すぐに現地を見ると駅が近い点と非常に静かで駅より離れると閑静な住宅地だと分かりました。しかも商業地域80/300の建ぺい容積率もあり2棟に分割する事で計画しました。賃貸部分を1.2階ファミリー対象までとし27.06�u家賃は駅に近いので年間108万の収益　4100万35年返済　月々/12.8万差額3.8万月々です。余裕で都心に住み通勤にも苦労無く、次の投資物件を計画しています。

　また、初めて不動産投資を行う方や相続・贈与対策を考えていらっしゃる方は、記帳の手間や申告、煩雑さを考えると専門の税理士に委託するのが得策です。また、当社では会員様のみ初年度の確定申告は無料でお受けしております。
→ 詳しくは顧問会計税理士 野口まで

　投資をする土地が決まったら、土地の購入の為に売主との決済をし、所有者移転登記を法務局にて行います。また、建築確認申請書を提出します。この建築確認は市区町村の建築課や都市計画課などで審査を行い、適格であれば確認通知として副本が戻され、この時点で始めて工事に着手して良いことになります。これらの作業はすべて当社で代行手続きをさせて頂きますのでご安心下さい。

　一度不同沈下を起こすと、その修繕には莫大な費用がかかってしまいます。それを起こさないためにも、事前に綿密な敷地の地盤調査を行い、必要があれば適切な地盤補強工事を行います。そして、その結果に基づいて基礎工事及び実際の施工に入ります。工期は物件によって異なりますが、できるだけ短くなるよう（通常3〜4ヶ月）努めております。それは、工期にも金利は発生してしまいますし、新築大家さんには早め早めに経営を始めてもらった方が、利回りが上がるからです。

　建築現場はオープンに作業しておりますので、お客様のご希望があれば担当者との見学なども何度でも出来ますので、お気軽にご連絡ください。遠方でなかなか足を運ぶ事が出来ないお客様も、ご要望があれば経過を随時写真にてご報告させて頂きます。

　期待と不安が入り混じった新築アパートがついに完成しました。壁紙の剥がれや汚れがないか、窓や戸が隙間無く閉まるか、エアコン・給湯器などはすぐ使えるか、水回りは大丈夫か、騒音・悪臭はないか、セキュリティ部分に問題はないかなど、生活してみないとわからない細かい部分も、お客様立会いのもと隅々まで最終検査を致します。

　もしこの時に不具合が発見された場合は、弊社責任のもと手直し致します。どんな些細な事でも構いませんので、お気付きの点はご相談下さい。

　新築マンション・アパートを作って終わりではありません。入居者に借りてもらってはじめて成り立つビジネスですので、空き室対策まで責任を持ってサポート致します。入居者募集の告知のために、仲介業者向けに魅力的なチラシを作る、直接入居者向けに宣伝する為にアパートに垂れ幕や看板を立てるなど、様々な手法で完成するまでに満室を目指します。

　念願のアパート経営のスタートです。いざ経営を始めてみると問題が多々発生する事が予想されます。｢入居者の管理が大変｣｢家賃滞納者がいる｣｢入居者のトラブルが多い｣｢建物の清掃がなかなか出来ない｣など。 当社では、入居者管理から入居者離れ対策、トラブル処理、建物の清掃業務、退去時の立会いやリフォームまで、トータル的にお手伝いし、お客様の大切な資産を最後まで責任をもってお預かりします。

　また、当社の物件では、管理費用は一切頂いておりません。少しでもお客様に利益を上げて頂きたいからです。お客様が豊かな暮らしをして頂くところまでサポートさせて頂いております。