新築大家さん 社長ブログ

1. 地震による建物倒壊と地域の損害
2. 建物内での事故や事件等による心理的瑕疵
3. 建築するまでの間のマイナスキャッシュフロー

あれ？家賃下落や入居者リスク、金利上昇リスク等が入っていない...
なんてご意見が聞こえてきそうです。

なぜ、それらを外しているか...
それは、新築企画をしているからこそ見えている事がある為となります。

まず、家賃の下落リスクですが、これはその地域の過去数年を
データ化すれば簡単にストレスとしての数字を導き出せます。
しかも今はリーマンショック後に下落し続けて止まっている状況です。

元々企画時には新築プレミアム家賃を使っての家賃設定を行っていません。
当社では、その地域における築5年ぐらいを新築時の基準にしております。

そこに、5年後からデータ的に見えてくるストレスをかけていきます。
そうする事で、当たり前ではございますが常に5年落ちの物件と比較対象となる為、
空室リスクを初めからなくし、家賃下落も予想通りに運用出来ます。

当然ながら、そこには賛否両論あると思いますが、オーナー様にはストレスを極力掛けず、
見せかけの利回りでは無く、空室率リスクを極力なくした形で運用をして欲しい為に、
上記の形をとっております。

よって、初めから計算して大丈夫かどうか石橋を叩く判断をしている為、
リスクにならない様にしているのです。

但し、○○大学や○○工場、○○法人等、特定の入居者が大半で
その方々に支えられている地域は、そこが無くなったり、環境等に動きがあった際には、
一切入居者がいなくなる恐れがあり特に注意が必要となります。

ちなみに当社では怖い為、そういった地域は避けております。

長文となりましたが、事前に予防出来るリスクと
予防しても受けるリスクの違いがある事を伝えたく書かせて頂きました。

4月16日のセミナー（現役金融機関担当者が語る融資の現状）は、大変ご好評を頂きました。
今後も、他社様をはじめ銀行様や税理士様等の皆様をバックアップ出来る方を
お呼びしましてのセミナーを企画しておりますのでぜひ、ご参加、ご相談をしてみて下さい。

今後とも、「　新築大家さん　」をお願い致します。