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新築大家さん 社長ブログ

2014年09月 1日

「新築大家さん」の企画力

異常な気象の中いかがお過ごしでしょうか。

経営もまずは健康が大切です、皆様におかれましては
くれぐれもご無理をされないよう、ご自愛ください。

猛暑になるかと思えば、冷夏や異常気象が続いています。
経営環境は変化しています。

賃貸マンション経営も、同じ募集やシステムの考え方だけで
30年、35年のローン返済はままなりません。


投資家の皆様のご本業もそうだと思いますが、
環境や市場の変化に対応した経営が求められます。

賃貸アパマン経営もまさにその通りです。

巷に「30年安心借り上げ」みたいな話がありますが
御社やご本業に当てはめて考えてみますと
まやかしとわかっていただけると思います。

ぜひ、正しい知識と危機感を持って
ご判断やご決断をしていただきたいと思います。

さて今回は、「新築大家さん」の企画力の一部をお話しさせていただきます。
「新築大家さん」の商品企画の中でいくつかの分野に分かれます。

①優良(儲かる土地)土地仕入れ情報源の開拓と確保

② 正しい賃料で貸すことのできる商品開発
差別化の商品も、その考え方で企画をしております。

③金融機関との商品開発や税制研究によるご提案
(少しでも好条件のご融資獲得と節税対策のご提案)

④設計企画力......?

④の設計企画力について詳しくお話ししたいと思います。

「新築大家さん」では、月間で70件から100件程度の不動産情報を集めています。

まずは、机上チェックと言いまして、簡単な数式を代入して瞬時に利回りが
出せるようにしています。この段階で9割はふるいにかかり落ちてしまいます。

そして残りの1割が、次のボリュームチェックにまわされます。

ボリュームチェックとは、机上チェックで算出した階数、部屋の数や㎡数で
その土地に建築する事が可能かどうか実際に図面を起こして検証する事です。

実は、ここがなかなか難しいのです。

土地の所在地には各自治体が独自の条例や要綱をもって
地域ごとに街づくりをしていますので、
すべての自治体の条例要綱を熟知していないと、予定した建築が出来ないのです。

「新築大家さん」の開発設計企画部では、
約30項目以上のチェックリストに従い条例や要綱をチェックしています。

今や建築基準法だけでは建築は建てられない時代です。

よくご相談なく土地だけ安いと思って買われる方がいらっしゃいますが、
非常にリスクが多いのでご購入の前に新築大家さんへご連絡ください。

「土地の概要書だけで建築ができるかどうかは別」と覚えてください。

不動産屋さんは土地を売ることが目的です。
購入した後、その土地に建築が出来るか出来ないかは責任がありません。

プランニングも幾通りの考え方が成立しますが、一番コストが掛からず且つ、
最大限レンタブル比の高い案に決定します。

たとえば、共用廊下やエレベーターは管理費がかかりますが、収益は産みません。
廊下や階段を最小限にとどめて設計し、
収益のあるお部屋を3次元で最大限大きくします。

条例や要綱も改正されますし、都度確認調査しなければなりません
新しく法律が変われば、ビジネスチャンスにもなります。

お役所は、「聞かないと教えてくれない」ものですので
絶えずこちら側が研究と調査をしていないと、
新たに使える手法や法律がわかりません。

「新築大家さん」の開発設計企画部では
通常の設計では使わない「天空率」の計算までして
1部屋でも増やせないかと日夜検証しています。

建築の確認申請を取得することは大した事だとは思っていません。
「新築大家さん」の投資家の皆様に儲かっていただける
企画設計が一番大切だと思い日々精進を怠らずに勉強しています。

どうか、企画の大切さをご理解いただき、決してご自身だけの判断で
建築が出来ると考えて計画を進めたり、土地を購入しないでください。

まずは、新築大家さんへご相談ください。

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