「新築大家さん」で外壁のタイルを開発製造しました。
納期等、各種調整準備中の為、標準採用時期はまだ先になりそうですが、
外壁にタイルを貼った建物は、高級分譲マンションでよく見られるように贅沢品のようなもので、
コストが高く一部の商業施設や高価な分譲マンションでしか採用されていません。
当社でも、部分的にしか採用していません。これは「費用対効果」が得られない為です。
しかし、高級感は出ますし、貼りたいと考える素材であることは事実です。
賃貸マンションの外壁をタイル貼り仕様にする事は、
入居者にとっても上記のような高級感のある印象は受けますので、良い形になります。
ですが、コスト高の為に費用対効果を考えると、
予算的に割愛されてしまいやすい素材でもあります。
(代わりに吹付や塗装、タイル調サイディング等になります)
「新築大家さん」も以前は費用対効果が出ない材料という認識でした。
その原因は価格が高い為です。その理由により、デザインとしての
部分タイル貼り以外にタイルを貼る事はありませんでした。
仮に
オーナー様が採用したいとご要望があっても、
数百万の追加工事費が発生してしまいますし、
当然ながら利回りやキャッシュフローも下がるので、
ご提案や採用は不適切と理解しておりました。
しかし、何とか採用して費用対効果も得られる価格で、
少しでも入居率に寄与し喜んでいただきたい、との一心で開発を始めました。
なぜタイルが高価なのかご説明をしますと、まず外壁面の全てや
階段や廊下などの共用部分も合わせると、膨大な面積になります。
仮に5階建て12戸程度でも700㎡~800㎡もあります。
ちなみにバスケットのコートは大体420㎡ですので倍近くの面積になります。
商品の仕入れも複雑で多岐にわたり、おおまかに図にしますと以下の様な経路になります。
製造元(窯元)
↓
商 社
↓
建材問屋
↓
タイル施工業者
↓
建設会社(工務店)
↓
建築主様(オーナー様)
中間業者の販売経費や物流コストが掛かり、
ざっと計算して
製造元の販売価格より5~6倍程度になります。
その上、現場にタイルが到着しても職人さんに施工してもらわなければならないので、
下記のような工程も加わります。
1 タイルを貼る面を平らにならす下地処理
↓
2 墨出し(実際の建物にタイルを貼る寸法を出す)
↓
3 タイル用の接着剤を貼る面に塗布
↓
4 タイルを貼る
↓
5 タイルを連結させていた紙をはがす。(水スポンジで濡らして拭く)
↓
6 タイルとタイルの間に目地を入れる
↓
7 目地をふき取る(汚れを洗う)
↓
完 成
手間がかかりますよねー 高いわけです。
では、なぜ安くご提供できるのか。
九州のタイル製造の窯元に直接交渉し、
弊社オリジナルタイルを大量に発注した事でコストダウンに成功しました。
上記のような流通もマージンを一切排除して製造元より直接購入し、
弊社の倉庫に保管しています。
そのほかに、工法にも工夫をしています。
接着剤メーカーと共同開発した接着力の強いボンドを使用したり、
施工の5(タイルを連結させていた紙をはがす。(水スポンジで濡らして拭く))を
カットするためにタイル製造メーカーに特殊なネットの作成をお願いした結果、
施工の6、7(タイルとタイルの間に目地を入れる、目地をふき取る(汚れを洗う))を
カットする事ができ、かなりのコストの圧縮に成功しました。
「新築大家さん」は建設会社です。
建築の技術は入居者様やオーナー様に喜んでいただく為に
習得した技術であると考えています。
「新築大家さん」は新築の不動産投資をお薦めする会社ですので入居者様が、
「住みたい」と思って頂く事が一番大切な事と思います。
今後は、タイルを使用した高級分譲マンションにも見劣りしない
賃貸マンションをできるだけ安価にご提供してまいりますのでどうぞご期待ください。
次回セミナーは、平成25年10月19日(土) 13:30からですので
まずは、セミナーにお越しの際に「新築大家さん」コンサルタントに疑問等ご相談ください。
いろいろ思いのたけをぶつけて頂く事から始めませんか。
お気軽にお越し頂けることをお待ちしています。
セミナーの申込・個別のご相談申込はこちらです
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