1万円の付加価値とは...
仮に75,000円の家賃に、1万円UPさせて85,000円にしたとします。
戸数を仮に12戸として計算すると
A : 75,000円×12戸×12か月=10,800,000円/年収
B : 85,000円×12戸×12か月=12,240,000円/年収
その差1,440,000円にもなります。113%UPです。
ここまでの計算は普通ですが、利回りにしてみます。
Aプランを仮に9%の表面利回りにすると
10,800,000円÷9%=1億2000万円の土地と建物見込の物件が狙えます。
Bプランで9%計算すると
12,240,000円÷9%=1億3600万円となりその差1600万円となります。
この差額を仮に30坪の土地価格に投資すると
坪当たり53万プラスの土地価格を物件を狙え、
より将来の安定する都心立地や駅地下立地が狙える仕組みになります。
また、新築にて、石橋を叩く形をとるならば、
近隣相場にて仮に募集をした場合1万円程の付加価値がついています。
長期に渡り超人気物件となる事、間違いありません。
よく地方の中古物件を高利回りのみを前面に出し、
提案しているお会社様もいらっしゃいますが、本当にその通りになるか疑問です。
利回上や自己資金的には手を出しやすく見えますが、果たしてその実態は?
「新築大家さん」は駅近物件を限定して提案しています。
駅徒歩10分以上の物件は対象としていません。
なぜならば「入居付けできる自信がありません」ので
昔、人手がない時代に入居者様をご案内する事になり、
駅から歩いてご案内していた時の事です。
少し坂道になりしばらく歩いていると、いきなり「私この物件やめます」と言われました。
理由を聞くと「毎日通勤でハイヒールを履くのにこの距離と坂道はつらいです。」
私はその時に「駅から物件まで平坦地」と「駅より徒歩10分」以内の物件しか、
対象にしないと決めたのでした。
勿論、坂上の物件や徒歩10分以上の物件でも満室の物件はあります。
でも、いま私にその物件を満室にし続ける自信がなければ物件を作ることは出来ません。
よく「新築大家さん」に対して「おたくは物件が少ない」とか
「選べない」とかお叱りを受けることが有ります。
しかし、進められない物件、自信がない物件は「すすめません」
今までもこれからも、そのような会社で居たいからです。
では、家賃を上げる方法があるのか!とお思いですよね。
あります!
近隣で並み居る競合メーカーの新築が競争している場所で、
近隣相場より6,000円UPしてデーターを取って実験中です。
オーナー様にご迷惑はかけられないので、
弊社でサブリースさせて頂いている物件にて、行っております。
また、高い家賃で埋めました後に一般管理に切り替えもご提案したいと考えております。
正直、すぐに埋まり始めた訳ではございません。
時間もかかっておりますが、現在全12戸の内2戸を残している状況です。
手答えはあります。
それが今回ご紹介したい
賃貸マンション初!デザイナーズコンペにて建築した物件です。
私が思うデザインは費用対効果です。特定個人が満足の為に使う手段ではなく、
デザインを投資して頂いた以上にリターンが無ければ必要ないと考えます。
今後「新築大家さん」では順次新築物件にデザインコンペ
「+colorcompetition」(プラスカラーコンペティション)を採用し建築していきます。
「新築大家さん」渾身の企画です。是非楽しんでご覧いただけますと幸いです。
今後も「新築大家さん」はオーナー様の役に立つ、
入居者様に喜ばれる会社であり続けたいと願ってやみません。
まずは、セミナーにお越しの際に、「新築大家さん」コンサルタントとご相談ください。
いろいろ思いのたけをぶつけて頂く事から始めませんか
お気軽にお越し頂けることをお待ちしています。
次回セミナー(5月18日土曜日)のお申し込みはこちらです
個別のご相談はこちらです
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