新築大家さん 社長ブログ

さっそく図面を見ると...ちょっと待てよ...すぐに弊社設計にチェックをさせました。
日影規制にシミュレーションを行い建物の影を描き少しずつ建物の配置や形状を修正し、
さらに、天空率を使うことで4階はもちろん、5階まで建築可能であることが分かりました。

不動産投資は、敷地に対して最大限レンタブル比を上げる設計が大切です。
同じ投資資金の土地に10戸建てるのと15戸では年間のキャッシュフローはもちろん
融資条件や資産価値、売却時にも大きく影響します。

では、なぜそのようなことが起こったのでしょうか？

一つは、設計にも専門性があり住宅ばかり設計している設計事務所は
普段必要のない法規や設計基準、経験が少なくざっくりな設計となります。
したがって「日影規制のシミュレーション」や「天空率」の勉強もしていないし、
その使い方や知識も知りません。結果このように判断が分かれてしまうのです。

二つ目は、「わざと」です。

設計事務所は不動産屋さんに仮のボリュームプランを依頼されますが、
大概ボツ物件となり、サービスとさせられています。
不動産屋さんは「仕事が成立しないのにボリューム設計のコストを払えない」
設計事務所は、「一応、設計したのだから実費はほしい」
このような状況が数多くあり、ほとんど設計フィーを払わないのが現実です。
すると設計事務所は頭を使い本当は15戸入るのに、
それよりも下回った戸数の設計を提出します。

すると不動産屋さんから「もう少し戸数が入ったら事業化になるのに...」となり、
設計事務所は「では、頑張って15戸入れてみますが、仕事はいただけますか」
という様な駆け引きに使います。

ですから設計事務所のプランを我々が見ても本気にしません。必ず自社で調べてみます。
すると予想に反して戸数が入るケースがあるのです。

これを見逃さずに事業化します。
人を疑うのではなく、人の仕事を鵜呑みにしないことが大切かと思います。
プランや設計でお悩みの方、ぜひご相談ください。