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新築大家さん 社長ブログ

2011年06月 4日

「空室率」の不安と賃貸不動産業者の入居募集方法について

前回に引き続き今回も「空室率」についてお話したいと思います。

賃貸不動産業界のタブーなので、あまり一般に話される機会がない話ですが
非常に大切な話ですので「新築大家さん」の取り組みについても含め、ご紹介したいと思います。


■賃貸不動産業者の本気?

みなさんは、一般的な「賃貸入居募集」を行っている賃貸不動産業者が
「本気」で客付けしていると思いますか?

「本気」だと思う、、、
では、なぜそう思うのですか?

賃貸不動産業者の主たる業務は管理と入居仲介です。
この業務でほぼ生計を立てています。

賃貸募集を行うにあたり、賃貸不動産業者は
物件写真の撮影や、大手ポータルサイトへの広告掲載を行うなど
色々な経費をかけて集客し、入居予定者を案内し、賃貸契約をします。
どの業者であっても基本的にはこういった仕事となりますが、問題は手数料です。

賃貸不動産業者は、契約時に入居者より1カ月分の仲介手数料をもらいますが、
オーナーからの広告費はもらえたり、もらえなかったりするケースが有ります。
空室が長くなると、もう1本広告費などの名目でオーナーが支払う場合が有ります。

ファンド物件などは割高の家賃を満室にしてファンドを運用しなくてはならない為、
仲介業者に4本、5本と手数料を出します。
この事を業界では「バックフォー、バックファイブ」と呼びます。

要するに、同じ業務であればフィーの高い方を優先して、客付けしています。
担当者も大半が基本給プラス歩合のため、率の高い方を客付けした方がもうかるのです。

表の顔は営業ですから、「がんばります」とか「反響が少ない」などと言いますが
その店で週末に5人しか案内の予約がとれなければ、フィーの高い順に案内しますし、
フィーの多い物件について仲介業者は作戦を立て、入居予定者に仲介手数料無料とか、
フリーレント1カ月、2カ月の条件でアプローチし、利益を確保しています。

ですから、あなたの物件を「本気」で付けているかはお分かりいただけたかと思います。

要するに「お金」か!

すべてとは言いませんが、残念ながら大半はそうだと思ってください。

家賃も、上げることより下げることばかり話してきます。
家賃が下落すると、どれほどオーナーが困るか?よりも、
数千円の手数料が減っても安い価格の方が成約率が上がるので、
いろいろ理由を付けて家賃を下げるのです。


「新築大家さん」でも、最初は外部の賃貸業者に客付けのお願いをしていました。

駅前の繁盛店は確かに集客力もあり効果もありましたが、反面、
フィーの高い賃貸マンションの販売が始まると契約はピタッと止まり、
全てそちらの成約に向け客を案内してしまいます。

こうなるとテコでも動かなくなり、他社にお願いに回りました。

しかし、理由が分かれば他社に当たるなど対策が打てますが、
分からない場合は、理由も分からずただ、茫然と時間が過ぎてゆくのを見守り、
理由を尋ねても「がんばります」「地域全体の活性が落ちている」などと言われ
悲惨な結果になります。

仕方なく他の仲介会社に並行してお願いしたいと相談すると、
「専任をやらせないのならば、客付けしない」と、脅かされる始末です。

ですから、「新築大家さん」では不動産投資家様のために2つの対策をしています。


■新築大家さんの客付け方法

★第1に、募集の企画から外部の仲介会社の客付けまで
自社社員によって管理をしています。


また、「新築大家さん」の仲介担当社員は、
自社の建築オーナー様の物件しか客付け仲介を致しません。
いわゆる専属です。

そうすることにより、「新築大家さん」が仲介事業で利益を上げる事よりも、
自社のオーナー様の利益を守ることを第一にしているのです。

結果、管理物件全体平均に於いても、
入退去者を含め、常時95%の稼働率を下回りません。
オーナー様に儲かっていただければ、また建築の依頼をいただけると信じています。


★第2は、戦闘能力の高い商品を作ることに専念しています。

ご存じのように、1棟ごとに専属のデザイナーがデザインしています。

外部の仲介業者は「古い似たり寄ったりの物件」を
どれも同じだと思っていますので、フィーが変わらなければ客付けの優先はありません。

ですが、デザイナーズ物件ですと
成約率も上がるので、優先的に案内しやすいのです。
また、仲介業者もデザイナーズ物件は好きですし、見てみたいと思っています。

これ以外にも大小さまざまな複合作戦で入居募集をしています。
「オーナー様の利益は弊社の利益」をモットーに、
新築大家さんではこれからも戦闘能力の高い商品を作り続けます。

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