こんにちは、牛島です。
最近は、セミナーの様子アップばかりになっておりますので、よくご質問を頂戴致します内容を少し記述致します。
『 どのぐらいが今の銀行では、融資スタンスでしょうか?! 』
基準は、下記の3つからとなります。
① 物件の収益性
② 物件の担保評価(銀行基準の価値)
③ 属性(個人の資産背景や収入等)
今回は、③を抜かしての話しとなります。
①・・・これは、非常に分かりやすいです。要は儲かる物件の事です。
最低でも、表面利回り8%以上は必要となります。(物件の規模にもよりますが・・・)
但し、余剰金(家賃収入-運営経費-借入金返済-利息)を計算する形となりますので、借入金額が小さければ、小さいほど、その余剰金は大きくなるので、
自己資金をより入れれば、儲かる!と言う話しと共に銀行さんにとっては、リスクが減る!と言う図式になります。
よって、自己資金をより入れた方が、物件としての収益性を高くみる事が出来ますので、融資が通りやすくなる訳です。
②・・・土地や建物の価値となりますけれども、これは路線価と昭和の建物原価が適当となり、担保評価のみでの計算では、中々思う様な数字が融資金額にならないケースが多いです。
では、簡単に①、②を説明したところで、
『 一体、いくらぐらいの自己資金が妥当か?! 』
現在の新築大家さん企画においては、
概ね、物件価格(土地+建物)の15%ぐらいが指針となります。
諸経費が、概ね5%程 掛かります。よって、物件自体には、約1割入れるぐらいのニュアンスとなります。
例)1億円(土地5,000+建物5,000)=借入金額9,000万円
1,000万円+諸経費5%(500万円)=1,500万円が自己資金
上記の様なケースが③を抜かした場合には、多くなります。
例外としては、③が突出している場合において、自己資金が0円と言う事も、極端ではございますけれども、あるケースがございます。
①と②においても、突出しているケースでは同様です。
今月のセミナーは、賃貸繁忙期を終え、不動産投資をエリアで見る!と言うお題目でやらせて頂きました。