こんにちは、牛島です。
最近は、セミナーの様子アップばかりになっておりますので、
よくご質問を頂戴致します内容を少し記述致します。
『 失敗しない為には、どういった収益物件が良いでしょうか？ 』
答えは、非常に簡単です。下記の鉄板物件を買えば良いのです！
但し、個人様それぞれのご事情は一切無視をしました形での回答となります。
収益物件として、その１棟のみを取り上げて、
失敗しないと限定をすれば答えは非常に簡単です。
※不動産投資における絶対的リスク（物件内での心理的瑕疵事故や事件等々）は、消えません。
では、この鉄板物件とはどんな物件でしょうか。。。。
前提として、『 持って良し！ 売って良し！』となります。
条件
① 鉄骨造（重量扱い34年耐用年数）
② 駅徒歩10分以内（平坦）
③ 23㎡以上
④ 総額1億～1.5億
⑤ 8戸以上
⑥ 利回り
⑦ 金利
⑧ 家賃付
⑨ 新築である事
⑩ 差別化をしている事
⑪ フル装備
上記の番号順に理由を記述させて頂きます。
① なぜ鉄骨か？
理由は、ＲＣ造が現在は非常に高騰していると言う事、
地中に費用が大きく掛かる事が大きな理由となります。
地中に費用が掛かる事とは、杭工事費用の事を指します。
鉄骨造であれば、地盤改良工事で事足りますが、ＲＣの場合には概ね杭となります。
この決して外からは見えない部分に、莫大なコストを掛ける事自体がナンセンスとなります。
ＲＣと鉄骨造で、家賃が変わるならば費用対効果は出てきますが、
現状の賃貸では、そこに差がございません。
また、34年の耐用年数をもってすれば売却時にも有利に働きます。
セカンドオーナーが長期のローンを取りやすいと言う事です。
その理由から、木造と軽量扱いの鉄骨造は外しております。
この話しをしますと、昔のローン取得方法を話される方もいらっしゃいます。
余剰担保がＲＣは出やすく、その部分を持って次の融資。。。。。。
この手の話しとなります。
結果から申し上げます。
RC造で低い利回り、鉄骨造で高い利回りでは、
次の融資は高い利回りとなります。（要は儲かっている。減価償却含め手残り）
現在は、儲かっていなければ話しになりません。
長くなりましたが、上記以外にも多々のメリット、デメリットを考慮し、
①の結果となります。
② なぜ平坦か？
女性の入居者確保の為となります。
坂がキツイや階段が多いと、高い靴は履けなくなる、
容易に入居者も判断が付く為となります。
まぁ、男性も出来れば平坦の方が良いとは思いますが。。。
新築時は、それでも入居率は良いと思いますけれども、長期に渡り安定して入居者確保をする事、
売却時の需要を考慮しますと、ここは外せないところとなります。
これ以降は、非常に長文になりそうですので、③からはプレミア会員のページで、
説明をさせて頂きます。
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